房地产纳税筹划之三

勇者无敌

经营性物业税务筹划



问题：视同销售的税法规定

变通方法：
1、变房地产开发为固定资产建设
作为房地产企业直接进行固定资产建设的项目，则不属于视同销售行为。
具体操作步骤：

• 先成立一子公司负责自持经营性物业的建设；
• 将房地产企业购买的土地进行分割，将自持经营性物业所占用的土地按原价转让给子公司；
• 子公司在购得的土地上进行固定资产建设，房地产企业在自留的土地上进行销售物业的开发。

2、以企业分离方式剥离资产
采用企业分立的方式，将自持物业剥离出去，成立一家新的公司，该公司的股权全部归房地产企业所有。
规避自持物业视同销售的巍峨提，不用缴纳企业所得税，但会相应产生较大的契税问题（多缴纳的契税要比企业所得税少得多）。
具体操作步骤：

• 自持经营性物业完工后，编制分立的资产负债表；
• 自分立的资产负债表进行分割。将资产负债表中自持经营性物业的账面价值以及相应的负债转入分立公司，差额部分作为房地产企业对分立公司的股权处理；
• 分立公司成立后，将剥离过来的自持经营性物业转入该公司的固定资产，并负责该物业的具体运营。

3、视同销售收入的筹划
收入确认的三种变法：本企业参考价格、市场公允价值和成本利润率。

• 先租后售的筹划：不结转固定资产，虽然不能提取折旧，但也不用按视同销售处理。
• 变出租为承包经营：避免较高的房屋租金和较高的房产税，合理避免了流转环节营业税及其附加税费。
• 合理分解租金
• 售后返租模式的筹划：利用合同或协议避免双重缴税。

虚心的人

好东西，学习了。。。。。。。。

phoebe

看的有点迷糊

张觉先生

好资料，谢谢分享