代建工程开发成本的会计税务处理 - 房地产会计网

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关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看5个税务规定及会计规定：
A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二) 苏地税发 [ 1996 ] 074 号 三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、**进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。

B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：
一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。
C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函[1998]554号
房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税发2006 31号 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
　　（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
　　完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
　（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
补充一下（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。补充一下（二），出售时，缴纳增值税，按小规模3%征收率缴纳增值税。
E、注册会计师教材税法里关于土地增值税的房地产代建房行为：这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。也就是不属于土地增值税暂行条例第二条规定的情形。
F、房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知（财基字〔1999〕74号）四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房过登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本

二、代建工程的必备条件：从上边税务规定及会计规定可看出
1、委托方拥有土地使用权。
2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。
3、签订委托代建合同，列明合理代建费。
4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。

三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-29 11:09
房地产问题真是复杂。

作者: yqz2925929 时间: 2009-9-29 11:46
代建工程开发成本学习一下！

作者: 虚心的人 时间: 2009-9-29 12:39
支持支持了。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 海景花园用户 时间: 2009-9-29 16:06
代建工程开发成本学习一下

作者: 我就是审计员 时间: 2009-10-29 10:49
太深奥了。

作者: 小小风每 时间: 2009-11-20 16:32
代建工程开发成本学习一下

作者: 小小风每 时间: 2009-11-20 16:37
看来楼主对代建关注挺多，本人最近也纠结于代建的一些问题，若楼主有空，希望能交流交流~

作者: qq1998 时间: 2009-12-11 21:53
学习-房地产问题真是复杂。

作者: 长风 时间: 2009-12-11 22:10
学习-房地产问题真是复杂

作者: czcz009 时间: 2009-12-11 23:24
业精于勤，学习能使人进步，谢谢发贴人。

作者: 恺撒 时间: 2010-2-23 09:07
代建这块比较新，学习一下。

作者: hlmoes 时间: 2010-2-23 15:28
好东西，感谢ing

作者: 风雨001 时间: 2010-3-10 15:18
楼主辛苦了，刚好需要这方面的资料，谢谢！

作者: spysnake 时间: 2010-3-10 22:05
asdfs具体学习一下啊

作者: 只供精品 时间: 2010-4-14 23:36
好好学习，三人行。。。。

作者: 向会计 时间: 2010-4-22 23:41
学习-房地产问题真是复杂

作者: yyfbut205 时间: 2010-5-14 21:09
值得学习哦。。。。。。。。

作者: ZXJ761020 时间: 2010-5-15 10:09
标题: 回复 1# 的帖子
真是好贴，急等要好好学学

作者: 天剑飞仙 时间: 2010-5-15 15:30
代建工程开发成本学习一下

作者: zdyue 时间: 2010-6-2 19:34
代建工程开发成本一直不是很清楚，学习一下！

作者: 大胖宝宝呀 时间: 2010-10-19 19:56
才看到急学习谢谢楼主

作者: zetaoyu 时间: 2010-11-2 08:20

看看

作者: 爱的奉献 时间: 2011-1-21 14:12
学习一下了22222222222222222222222222

作者: 杨静qd 时间: 2011-2-14 22:38
正在学习房产会计。呵呵。谢谢楼主

作者: sunnyjuly 时间: 2011-3-17 12:14
XIEXXXXXXXXXX

作者: 什么都是浮云 时间: 2011-3-17 15:17
知道会计核算，看看税方面怎样处理。

作者: 秋望月 时间: 2011-5-24 23:23
学习一下代建工程开发成本的会计处理

作者: 琴屿飘灯 时间: 2011-5-25 07:54
标题: 333
难为楼主这么费心了

作者: seashorexx 时间: 2011-6-8 14:56
正要找这方面的知识

作者: 丽雅 时间: 2011-11-16 16:27
好好学习啊

作者: shangtao 时间: 2011-12-22 10:00
学习-房地产问题真是复杂

作者: 爱住我家 时间: 2011-12-22 10:24
复杂的东西，学习下

作者: 观如 时间: 2011-12-22 15:36
谢谢和大家分享

作者: zfj7709 时间: 2012-1-6 20:12
正需要这方面的知识，学习学习

作者: 蓝色冰点 时间: 2012-1-7 07:49
代建工程开发成本学习一下！
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-21058-1-1.html

作者: 汉唐盛世 时间: 2012-1-7 10:03
资料不错，回复学习

作者: 杏雨财税 时间: 2012-1-7 18:46
学习一下

作者: fywzlyh 时间: 2012-1-7 19:13
好资料要奉献

作者: k4y_xhb 时间: 2012-1-8 12:19
学习下看看

作者: 海蛎子 时间: 2012-1-8 21:32
当有专项的项目时候就可以用啦

作者: 桔梗 时间: 2012-1-9 12:52
好资料学习下1！

作者: 守望莱茵 时间: 2012-3-7 15:01
需要学习一下

作者: lhl242 时间: 2012-4-19 00:02
学习学习

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-5-3 17:52
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: eiuan 时间: 2012-5-11 14:32
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: karrykim 时间: 2012-5-17 11:51
这个问题要好好学习一下

作者: zhugemeteor 时间: 2012-12-13 21:33
好东西要分享

作者: 江苏 时间: 2016-5-2 14:46
学习一下！

作者: 天下一游 时间: 2016-5-2 19:50
学习学习学习

作者: yy790124 时间: 2016-5-18 11:06
学习学习

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