2008楼市大预测 二三线城市：中国的新兴市场

银河飞雪

如果将沿海城市经历了15年的快速经济增长视为中国经济发展的第一波，近年来内陆及东西部等战略区域正在开始重复沿海城市的发展轨迹，中国经济正在进入新的一波。二、三线城市正在大张旗鼓地大兴土木，城市建设和房地产开发方兴未艾，成为投资快速增长的重要引擎。低基点的经济基础、巨大的发展空间吸引众多投资的青睐，这一趋势应该将持续相当长的时期，并进而推动房地产价格的上涨。因此，如果说中国市场是全球资本版图中重要的新兴市场，二、三线城市正在成为中国资本版图中的新兴市场。

国家区域战略导向，二、三线城市崛起

改革开放28年的历程证明，国家战略规划直接影响中国重点城市的发展方向。继深圳经济特区、上海浦东新区之后，天津滨海新区被批准为国家战略规划区域，天津有望成为未来中国经济新的增长极。2007年，重庆、成都、武汉、长沙又相继被批准作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，必将迎来这些区域城市化的加速和房地产市场的快速发展。

2007年，一线城市的经济辐射能力随着区域性战略合作的加强，正在带动周边二、三线城市迅速崛起，这一势头在2008年将继续增强。近年来，区域间、区域内各城市间的协同效应的需求日益增强，合作更为实质广泛。

长三角区域经济一体化的战略规划、泛珠三角区域经济合作框架、环渤海经济圈的酝酿、中部崛起、西部大开发、振兴东北等一系列区域战略相继出台，未来我国城市经济体的发展将打破行政界限的束缚，从各自为政的经济自治，主动地走向了区域性协调的发展。随着区域性城市基础设施的建设以及产业布局的协调发展，区域竞争力和活力将突飞猛进。

预计未来相当长一段时间内，二、三线城市将迎来经济发展和房地产发展的黄金时代。

股市楼市高价互动，圈地热潮方兴未艾


2007年在股市、楼市的大牛市里，我们可以看到这样的循环轨迹周而复始：房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价?? 在2007年股市牛市中地产股表现良好，为上市公司通过资本市场融资带来了机会。据不完全统计，20 07年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过10 0 0亿元，而所融之资用于购地的金额近530亿元，涉及全国20多个城市。

随着一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，土地成本日益上涨，越来越多的跨地域开发商转向二线城市跑马圈地。以万科、保利、金地、北辰、首创等为代表的大型房地产上市公司开始在全国范围内大规模购地，长三角区域、珠三角区域、环渤海区域以及中西部的二、三线城市都受到了开发商的追捧，尤其是一些区域位置较好、地块面积较大的地块的竞争尤为激烈。

20 07年以来，全国范围内的地王一次次地被刷新，且楼面地价达到甚至超过周边在售楼盘价格的现象亦是屡见不鲜。随着城市经济的提速，大部分二、三线城市的土地供应在2007年均有大幅度的增加。在这些城市中，资本实力雄厚的跨地域开发商空前积极地参与大规模的地块拍卖，由此频频拉动地价的不断上涨。2007年以来，天津、重庆、成都、杭州、东莞、长春和石家庄等地都不断地刷新了土地出让的天价。

随着中国土地储备的第一部法规《土地储备管理办法》的出台，政府打击囤地的信心和决心可见一斑。预计未来开发商整合和跨区域发展的步伐仍将提速，行业面临洗牌，各地土地及项目资源将面临重新盘整，并向实力开发商集团集中。全国范围内二、三线城市的圈地运动亦将愈演愈烈。

供应需求持续旺盛 楼市跃入快速车道

在国家战略及区域发展战略的带动下，二、三线城市经济发展进入快速发展阶段。

天津、沈阳分别在滨海新区、沈北新区建设的带动下，重庆、成都随着城市化水平的提高，房地产市场快速发展。

宏观调控对二、三线城市的影响甚微。随着区域间的经济联系日渐紧密、城市化水平的提高、大型产业的导入，就业机会增多、人才流动加大，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。土地的不饱和供应、房改之后需求的爆发性增长、其他投资渠道的狭窄促使近几年全国大部分城市呈现出供不应求的态势。2008年，随着投机需求的被抑制，二、三线城市的房地产市场在刚性需求的强力支撑下，将继续行进在快车道上。

具潜力的二三线城市机会分析

环渤海 天津

滨海新区的开发开放被纳入国家发展战略，将带动天津经济的快速发展。

京津快速铁路、高速公路的修建，以及空中客车A320中国总装厂落户。 天津滨海新区，将吸引更多的外来人口，从而导致房地产市场需求的增加。

国务院将天津定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，带动天津商业地产的发展。 天津开发区定位于滨海新区的核心区和天津市金融商务副中心，重点建设CBD，进一步促进天津写字楼市场的发展。

机会细分物业：住宅、写字楼、商业营业用房

东北 沈阳

沈阳抓住振兴东北的国家发展战略机会，经济得到快速发展。 沈北新区是国务院批准的第四个新区，为沈阳房地产市场的发展带来了契机。

房地产开发投资持续增长，且“外资”在房地产市场投资的比例持续上升，2007年上半年约占1/3。

机会细分物业：住宅

东北 大连

振兴东北的国家发展战略促进大连经济快速发展。 随着进入大连的世界知名大企业的增多，其高层管理人员对于大连高档。

住宅的需求进一步加大，也带来了对甲级写字楼、星级酒店的需求。

机会细分物业：住宅、写字楼、商业营业用房

长三角 无锡

长三角区域一体化进程的加速，促进无锡全面接轨上海，经济快速发展。

随着上海地价的不断攀升，以及房地产市场竞争的越加激烈，房地产开发商纷纷将目光投向周边城市。

无锡凭借地理优势，太湖湖景优势以及良好的经济基础，房地产市场得到快速发展。

机会细分物业：住宅

中部 武汉

新被批准为统筹城乡综合配套改革试验区。

武汉滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环。

随着中部崛起战略的实施，以及世界制造业基地向中国转移，世界500强投资武汉掀起了新的高潮。

机会细分物业：住宅

西部 重庆 成都

以成都和重庆为核心，108个城镇构建的“成渝经济区”启动，将有利于提升成都、重庆的经济实力和竞争能力。

国家批准其成为统筹城乡综合配套改革试验区，进一步加快城市化的进程。

城市人口和城市面积正在大规模扩张，由此而牵动的房地产市场内需较大。

机会细分物业：住宅

江苏2005

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什么没有福建