房地产业税收疑难问题问答Word版

xu200288

关于房地产企业在交税方面面临的一些问题，本文予以详细解答。

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卞文敏

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卞文敏

１、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收账款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税“等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。
２、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
３、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目；再按购销合同中双方签订的价格，借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；并结转其销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
４、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入，借记“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
５、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。
６、购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“主营业务收入”。
７、在房地产产品竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收账款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续，应借记“开发产品＿＿已售”科目，贷记“开发产品＿＿库存”科目。
（四）其他业务收入的核算
房地产开发企业的其他业务收入包括物业管理、材料销售、无形资产转让、固定资产出租等业务的收入。
“其他业务收入”账户核算企业主营业务以外的其他业务收入。对于实现的各种其他业务收入，应设置“物业管理收入”、“材料销售收入”、“无形资产转让收入”、“固定资产出租收入”等二级科目。

卞文敏

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