五成以上地王至今未解套 房企新增土地储备谨慎

嫦娥一号

2009-09-03 04:13   田新杰   21世纪经济报道
  　　上海房地产圈内的大多数人都不会忘了苏宁环球这个公司,甚至有人很忌妒,“这家伙实在太幸运”。

　　上周末,苏宁环球以底价拿下上海长风生态商务区的一幅黄金商业用地,而在同一天,包括万科、金地、华润等众多大鳄在内的几家住宅开发商,为了上海郊区的几幅宅地争得“头破血流”。
　　说苏宁环球幸运,不仅仅在于它能在此时底价拿地,还在于这家曾经拿下了上海迄今为止的单价地王——南京东路163地块,随后幸运地退回了这幅前途未卜的土地。而本报掌握的最新材料显示,2005年至今四年多在全国产生的50幅地王中,超过一半尚未解套!
　　“那些把房地产企业今年频频融资理解成是为了争夺地王的人,绝对是对开发商和这个行业缺乏基本认识的。”在日前搜房“滨江豪宅购房圈”成立仪式上,一位近期频频在上海多幅地块争夺中现身的开发商负责人告诉记者,“'不幸’拿到地王的房企哪个不是无奈而又惴惴不安的？”
　　五成以上地王至今尚未解套
　　据克而瑞系统的信息,2005年—2009年上半年,有74%的地王地块分布在2007年和2009年上半年。其中五成地王迄今仍处在未开工状态,绝大多数集中在2007年。“开发商资金紧张,地价房价比高,无盈利空间,是延迟开工的主要原因。而地价款高昂,无力开发,也导致了开发商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。往昔不少地王生存状况不容乐观。”
　　2007年是全国土地市场成交最为火热的年度之一,各大企业竞相拿地,全国产生了几十幅地王,面粉贵于面包的现象频频出现。2007年三季度开始,房地产市场遭遇了最为严厉的一次宏观调控,加上金融危机严重影响,楼市成交量大幅下滑,开发商资金链普遍绷紧,对高价地王根本无力开发,导致大量的地王地块被闲置。
　　这类地块中,仅在2007年一年中,就包括了北辰实业联合北京城开竞得的长沙开福区新河三角洲地块、九龙仓在成都买下的锦江区红星路地块、德发国际联合天泽发展竞得的杭州杭政储出[2007]73号地块、重庆尖置房产购入的重庆江北区桥北村及中兴段1号地块、华润置地在武汉买下的CBD地块-01等等。
　　历年各大典型城市成交的50幅地王地块中,仅有13幅地王地块当前已经处于销售阶段。值得注意的是,这些销售的项目中,70%地价房价比在50%以下,仅有不到两成地价房价比在70%以上。这从反面恰恰说明,过高的地价房价比,成为地王未能开工、迟迟不能解套的重要原因。
　　地王地块中有极少数地王项目虽然也如期上市销售,但部分项目不仅没有盈利,而且还极有可能亏本,属典型赔本赚吆喝。
　　其中,重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块,土地成交楼板价高达3260元/平方米,项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建安成本、管理费用等其他税费,该项目不仅没有盈利空间,反而会亏本;恒大地产集团在成都所开发的恒大城项目,土地成交楼板价为3158元/平方米,项目售价4120元/平方米,地价房价比高达77%。
　　“能够盈利的地王地块,地价房价比全部在50%以下,部分甚至更低。”该分析师指出。
　　前车之鉴:房企新增土储谨慎
　　沪上开发商资深人士柴一峰指出,“新增土储,对房企来说,既是机遇也是挑战。而过高价格揽入地王,多半是个套,如何解套,要看各家企业的本事和际遇了。”
　　据公开数据统计,虽然二季度以来土地市场成交量日趋火爆,但30家主流房企上半年新增土储与2008年同期相比,出现明显下降。今年上半年,30家主流房企新增土地储备建筑面积约2023万平方米,较2008年同期约4372万平方米大幅减少53.73%,新增土地储备投资额约516亿元,同比减少34.43%。
　　一个值得警觉的趋势是,今年上半年房企新增土储同比下降,主要源于一季度大部分房企土储处于停滞状态,二季度之后,随着房企销售资金回笼加速、融资渠道逐步打开,加上各地方政府在土地供应上增量提速,土地市场走向新高的趋势已显现。
　　统计显示,30主流房企一季度共新增土地储备建筑面积约218万平方米,新增土地储备金额仅约14.38亿元;二季度这些企业新增土地储备建筑面积1180万平方米,环比增长441%,新增土地储备金额约280.22亿元,将近一季度的20倍。
　　随着各地新地王纷纷出现,不可否认,部分开发商已经出现了拿地不理性的苗头。
　　如果房地产市场再次遭遇到国家的宏观调控,该部分土地可能又会遭遇2007年地王被退地或被闲置的命运。
　　进入下半年,信贷政策微调信号（8月信贷规模继续萎缩已成定局）、从中央到地方已启动的新一轮土地调控、房价攀高情况下成交量逐步萎缩等等,很多新信息指向一点,房地产市场下半年开始,面临的各方面环境不如上半年,调整压力在累积。
　　地王是个机会很大、危险很多的“套”,当五成的老地王尚未解套时,今年已新增及下半年可能要出现的新地王,必须小心,要考虑解套的问题了。

春风杨柳

机会很大、危险很多的“套”, 才能让人前仆后继。

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