万科的“私房钱”：隐藏在年报里的36亿预提税款

阿斯兰

随着王石“拐点论”的传播，房价下跌、资金紧张、经济寒冬等一系列看似对房地产企业效益影响很大的因素，让昔日的“老虎”好像变成了“病猫”。仔细分析其实不然。



在2009年大部分房企将面临着资金和利润下滑的双重压力下，为了更好的过冬，大家都在绞尽脑汁。纵观2008年度沪深两市排行前五名的房地产企业，其手法各异，但唯有万科是比较高明的。为了2009年年报更好看，它已经在07、08两个年度“偷偷的攒了”巨额的“私房钱”，那就是预提的土地增值税准备（08年底累计预提了36个亿，其中：07、08年共计提31亿）。这笔“利润调剂准备”，在09年度会大大派上用场的。我不怀疑这个数字的准确性，更不怀疑万科税务岗位的业务能力。至于土地增值税征收的下一步走势，作为业内领军的万科是非常清楚的。万科的“私房钱”是如何攒出来的？分析如下：



随着国内房价的下行趋势非常明显，万科的房价将不会有太高的增加。而截至08年底，万科累计预提的36亿土地增值税，将足以应付各地的土地增值税清算（理论上会清算，但实际不太可能）。因此2009年的万科将会“轻装上阵”，只提取本年度所计算出的土地增值税就可以了。在与08年的同比口径相比，不会再超过15亿（2008年提取数）。若按此口径计算，提取5亿就足矣。于是2009年度将可能会出现减少10亿以上的税收负担。若土地增值税的清算按预征率确定，则万科07、08预提的巨额税款就可以转回，公司利润会大增。



正是因为以上的考虑，万科与大部分房企的税务策略不同，其正在积极与税务部门沟通，争取对其竣工的项目进行土地增值税清算。因为万科是按国家政策足额提取了土地增值税。但在实际清算过程中，由于万科与当地政府、税务部门保持着良好的关系，所以清算的结果将可能导致实际补交的税款会远远小于提取数字，因为它已按1%预交了土地增值税，如果当地税务机关象征性的对万科补征点税款，据我的专业估算，计提的36亿税款中有6个亿，就足以应付万科在全国的项目，那么余下的30个亿将会被转回。哪怕是只拿出其中的一半（15个亿）放在2009年报里，…,我相信2009年报会很好看的。



2009年度房企年报的好看与否，在一定程度上将取决于“私房钱”的多少，这或许是万科提取36亿土地增值税的秘密所在。





※ 附：2008年度沪深两市前五名房地产企业土地增值税累计提取情况：

1、万科：预提余额36亿（08年15亿，占当年净利润32%）

2、保利地产：对外宣称已提取，但数字没有明确披露

3、金地集团：预提余额11亿（08年5.4亿，占当年净利润50%）

4、招商地产：预提余额4.4亿（08年0.7亿，占当年净利润1%）

5、金融街：对外宣称已提取，但数字没有明确披露