企业房产租赁收入的筹划

朵朵爸

案例：某地一汽车交易市场以对外出租汽车展厅为主营业务。2000年该汽车交易市场展厅租金收入500万元，缴纳营业税25万元，房产税60万元以及其他一些税费。经计算，只营业税和房产税就占到了收入额的17%，交易市场负责人感觉税负较重，希望能够找到减轻税负的办法。
　　分析：目前，对于房产租赁收入，无论是企业还是个人，都普遍反映税负较重。简单测算一下可以看出，对于一项房产租赁收入，租赁者要缴纳5%的营业税，12%的房产税，以及城建税、教育费附加、印花税、契税等等，总体的税负已经远远超过17%.在税法体系保持稳定的政策背景下，我们减轻税负的出路只能是通过筹划，合理避税。具体到这一个案例，笔者当时的操作方法是：考虑到物业管理费只需缴纳营业税，因此依次作为筹划的突破口。首先，根据当地的一般物业管理标准，对年租金收入进行划分，租赁费200万元，物业管理费300万元；然后，这也是关键的一步，由于物业管理费的认定不能只是反映在帐上，还需经主管税务机关的批准，而物业管理资质的认定权属于规划局负责。因此，经过与当地规划局的反复博弈，终于使该汽年交易市场获得了物业管理的资格。这样，也就顺利通过了税务机关的认定。通过这一筹划，作为物业管理费的300万元，只需缴纳15万元的营业税，比筹划前大大减少了税收支出。