房地产公司“买一送一”式销售应如何纳税

朵朵爸

一、赠品引起的纳税争议

　　最近，某房地产开发公司打出了“买一赠一”的广告，即对购买其商品房的前30名住户实行买一套住房无偿赠送一台价值3000元空调的有奖销售策略。这一销售策略大大促进了商品房的销售，但也在纳税上引起了一场争论。

　　税务稽查人员甲认为，根据《营业税暂行条列》和《增值税暂行条例》第四条第八款规定应作如下处理：将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人的，对该企业售房行为按售房款征收营业税；对赠送空调的行为视同销售货物按小规模纳税人征收增值税3000×30÷(1+6％)×6％=5094．34(元)(城建税及教育费附加等暂且不予考虑，下同)；同时根据《个人所得税法》的规定，前30名住户所取得的空调系房地产开发公司赠与个人的偶然所得(偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。个人取得的所得，难以界定应纳税所得项目的，由主管税务机关确定。)，应由该企业代扣代缴个人所得税：3000×30×20％=18000(元)。

　　税务稽查人员乙认为，该企业赠送空调的行为是在销售商品房的过程中发生的，根据财政部、国家税务总局《关于增值税、营业税若干政策规定的通知》规定，该企业赠送空调的行为属于应交营业税的混合销售行为，应补交营业税：3000×30×5％=4500(元)；同时根据《个人所得税法》的规定，前30名住户取得的空调系由企业赠与个人的偶然所得，应由该企业代扣代缴个人所得税：3000×30×20％=18000(元)。

　　企业财务负责人认为，对住户赠送空调的销售价款实质上已包含在住户缴纳的售房款中，只是尚未在合同和发票中单独标明空调的售价，没有将空调的售价从售房款中分离出来而已。同时本企业在广告中称“无偿赠送空调”，是出于市场营销的需要，是为了吸引顾客积极购买商品房。本企业已将所售商品房按所收售房款如期足额申报缴纳营业税，所以，赠送30台空调的行为在实质上并不符合增值税法规中规定的货物无偿赠送行为，系有偿销售，不存在补交增值税或营业税款的问题，对企业征税不能以销售广告为依据。

　　税务人员认为，既然是有偿销售，那么对前30名住户销售空调不收钱，对后面的大量住户却没有空调，且前30名住户的房价并不比后来购房人的房价高，而且要低一些。同时该公司对外发布的广告中已明确承诺免费赠送空调。这不是增值税法规中规定的货物无偿赠送行为，又是什么?

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