房地产公司如何设置开发成本和开发产品明细账

黑色闪电133

房地产开发公司的成本核算应该说比工业企业更复杂，或者说对财务人员的要求更高。因为它不仅与所得税相关还涉及到土地增值税。看了很多资料，好像对开发成本和开发产品的核算都没太详细的描述。
第一个问题：想请教一下，开发成本是不是可以按“房屋开发”“周转房”“土地开发”等设二级明细，拿房屋开发来说可以根据具体可分类的成本对象设置三级明细（如：20-23号多层住宅）并根据“土地征用及拆迁补偿费”“前期工程费”“基础设施费”“建筑安装工程费”“配套设施费”“开发间接费用”这些成本项目设专栏核算（用多栏式明细账）。不知道这样设置行不行？有很多资料是直接设“前期工程费”“基础设施费“等成本项目为明细账的，教材上大都是到”房屋开发”这级明细就没有了。个人觉得不太合理。
第二个问题：房地产公司的产成品到底该如何记明细账？它的产品很特殊，每一套住房都不一样，都单独设明细太繁。个人理解房屋是按平方销售的，这就意味着我的明细账的单位应该是“平方米”，是不是就按确定的成本对象记产成品明细账呢？（如：产成品-20-23号多层住宅，在明细账中记录总可售面积和成本）另外再登记开发产品台账来记录某幢楼卖了多少套住宅还有多少套未售。这样核算可以吗？或者可不可以把同一成本对象的某一幢楼的某单元设明细，登记销售的时候，在摘要中记入房屋编号，这样可以不用记台账，既可以核算销售成本又可以知道有哪些住宅未售。这样操作是不是合理呢？

老年使者

提得好，我们也遇到相同的问题。

hjs666@sina.com

你的理解很正确，不过开发产品的明细账可按照项目或者按照楼号设置，这样便于核算。

黑色闪电133

谢谢！！！！！！！！！！！

如烟

关于开发成本的结转及开发产品明细帐的设置问题我还是不能理解，概念很模糊，哪位有详细的事例介绍就好了，在此先谢谢了！

刘全

关于开发成本的结转及开发产品明细帐的设置问题我还是不能理解，概念很模糊，哪位有详细的事例介绍就好了，在此先谢谢了！
这个问题我早就提了。

yangcao

我刚到一家房产公司做，他们在开发成本下面按土地成本，前期，建筑成本等六项成本展开，不分楼号或项目展开，我们公司是全国房产巨头

黑色闪电133

“(一)可否销售原则　(二)分类归集原则(三)功能区分原则(四)定价差异原则　(五)成本差异原则　(六)权益区分原则”是区分计税成本对象的六原则，体现了国税发〔2009〕31号文对房地产成本核算的基本要求，而且经确定的成本对象是要到税务局备案的，从这个角度来说区分不同的成分对象是必要的。
其二，假设在一个开发项目中既有大的商业开发，又有普通住宅，还有公寓，那么这三者的成本可以合并起来核算吗？肯定不可以。这样的成本忽略了个体差异，把成本平均化了，是不符合实际的。
其三，借签万科的成本核算经验，他的成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
................
其四，我们对照工业企业会计制度和成本核算方法，没有人会把直接人工、直接材料、制造费用确定为生产成本的明细科目，它们只是成本构成项目，而不是核算对象。
综上几个因素，我还是不能认同在开发成本下仅按六项目进行明细核算。

未来窗

成本核算对象的二级设置可以按教材上所说的设为拆迁地及补偿款等，在存在多个项目的情况下可以进行项目核算，以区分不同项目的成本，按不同项目进行归集，也就是通常所说的明细核算

安徽

想知道二级、三级等明细科目的设置?/