从稽查看房地产业税收征管存在的问题及对策

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从稽查看房地产业税收征管存在的问题及对策

时间：2007.12.14作者：黄周南 谭美硕来源：中国税网

近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。2007年7月10日到8月10日，笔者参加了全省房地产专项检查，对房地产行业的税收征管现状有了一定的了解，发现了存在的一些问题。根据问题的成因，笔者对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、存在的问题
房地产行业涉及面广、环节多、开发周期长、成本核算复杂，行业特征比较明显，因此其税收征管上的问题也带有一定的行业特性。归纳起来，主要表现在以下几个方面：（一）自用开发产品未作视同销售处理。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，房地产开发企业自用的开发产品应视同销售，计税收入按同期同类产品的销售价格（或税法规定的其他合理方法）确认，并把开发产品结转为固定资产。XXX单位2005年5月把自建开发项目1-2层的门面出租、地下车库自用，该部分账面成本1388万元一直挂在“开发产品”，未作视同销售处理，减少当期应纳税所得额208万元。自用的地下车库未结转固定资产，少缴房产税6.95万元。
（二）“拆一补一”未及时作账务处理。根据营业税政策中的有关规定，对“拆一补一”等面积的部分，应按同类住宅房屋的实际成本申报缴纳营业税。但在实际操作中，有的房地产企业却在账务处理上做文章，试图偷逃税款。XXX单位2004年拆迁一栋建筑面积268平米的联合保健医院，《拆迁安置协议》中约定以建成后同面积新房作补偿，账务处理上“拆”时未计成本，“补”时未计收入，成本价为30余万元的补偿房未申报缴纳营业税。XXX单位2003年对8户个人房屋进行拆迁，《拆迁安置协议》中约定以价值256万元的新房补偿，拆迁时“借：开发成本
贷：应付账款”，房子建成交付后，开发产品及销售成本都已结转，但收入却迟迟未计，“应付账款”余额长期挂账，影响当期营业税和企业所得税。
（三）预售收入的涉税处理未执行到位。预售收入的涉税处理在这里指两个方面：一是根据国税函[2002]615号、湘地税函[2002]60号文件精神的规定，房地产开发企业取得的预售商品房收入应按1%预征土地增值税；二是根据国税发[2006]31号文件的规定，预售收入应先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。规定虽然明确，但实际执行却始终难以到位。有的企业对这两项规定不理不睬，预售收入在税收上不作任何处理；有的企业就采取比较“巧妙”的方式，年底把绝大部分并不符合收入确认条件的预售房款“强行”结转为当期收入，同时预估销售成本，以减少预征土地增值税和预计毛利的计算基数，造成“开发产品”年末出红字的不正常现象。
（四）拆迁补偿及建筑安装成本难以核实。拆迁补偿及建筑安装费用是房地产企业开发成本的重要组成部分，但在审查其是否真实、合法时却有着很大的困难。现行政策对取得的拆迁补偿收入是无须纳税的，对以何种票据列支拆迁补偿费也没有明确规定，因此现在房地产开发企业通常的做法是以与拆迁户签订的《拆迁补偿协议》和领条作原始凭据列账（有的只有领条），且都是现金支付。这种操作方式在税收上几乎没有任何监督和制约，纳税人要“套现”或是虚增成本简直就是举手之劳，但税务部门要一一核实却相当困难。建筑安装成本也存在类似的情况，虚开建筑安装发票，以3.3%的“成本”换取33%的“利润”，何乐而不为？特别是对于与其关联的建筑安装企业，这个“黑洞”更是深不可测。
（五）政府行为在税收上难以界定。XXX单位根据政府的规划实行旧城改造，2004年已取得该块24亩土地的使用证，但由于政府承诺没到位、拆迁阻力大等原因，至2006年还有一半没有拆迁完。在缴纳土地使用税时，该单位只愿就已拆迁部分申报纳税，其他的“概不认账”。该单位开发的另外一个项目旁边要新建一条道路，为此政府成立了XX指挥部，并以一台破旧的挖机入股成为该单位的股东。政府“以地养路”，把道路周边的土地“卖”给企业，企业可以使用但没有土地证。为了“买”地和其他的“业务需要”，该单位以土地补偿费、报建费等名目向其股东之一—XX指挥部支付了上千万元，全部以指挥部的收据作成本列支。面对这样的情况，企业有苦难言，税务进退两难。
（六）售房代收费用未足额计征营业税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如各种初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、防盗门款、水电增容费等等。现行营业税政策规定，营业税的计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，但大部分的房地产开发企业有意或无意地未作全额申报，或多或少地漏缴了部分营业税。
二、原因分析
出现上述问题的原因是多方面的：有主观上的故意，也有客观上的无奈；有理解上的偏差，也有操作上的疏忽；有征管上的漏洞，也有政策上的缺陷。
（一）开发企业纳税意识不强。一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透，以致在操作上产生偏差；另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
（二）征收机关日常监管乏力。税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也缺乏收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控。而房地产开发企业往往是滚动开发，产品开发周期较长，一期接一期的工程项目使得整个情况变得越来越复杂，时间一长，问题越来越多，税收底子很难理清。特别是某些责任心不强的税收管理员，怠于日常征管，客观上也给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。
（三）政府机关行政干预过多。政府行为的过多参与，影响了企业的正常经营，使税收问题复杂化。税法的制定是建立在企业独立自主经营的基础上的，某些政府行为的强行介入，偏离了企业自主经营的轨道，不但给企业带来经济、经营上的负担，也给税务机关在行为性质的界定、税收政策的执行上带来压力，加剧了税企之间的摩擦，以致产生了一系列的问题。
（四）税收政策制定不尽完善。我国现行房地产税收政策太繁杂，给企业自行申报和税收征管都带来一定困难。其中某些具体的规定也不尽科学、合理、全面，如自用门面在无同类可比价的情况下核定其计税价格时，按整个项目的成本利润率核定，其价值明显偏低；预计的毛利率从会计角度和税务角度确定的有所不同，缺乏科学依据，且规定统一的毛利率有违经济规律，会造成更大的不公；对拆迁补偿费、建筑安装成本的列支缺乏有效的监督和约束等等。
三、对策探讨
（一）加强日常征管是基础。房地产业的行业特性要求税务部门要对房地产开发各环节进行跟踪，强化对其全过程的监控，实现税收的源泉控管，以及时发现和解决问题。因此，征收机关应在日常的税收征管上下功夫，加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，对发现的问题及时进行纠正，做到“走一个环节清一个环节”，以防患于未然。
（二）完善税收政策是前提。针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明；严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
（三）减少政府干预是条件。联合房地产开发企业加强与政府的联系和沟通，让政府的相关领导知税法、懂税法、守税法，取得政府的理解和支持，做到政企分开，尽量避免一些不合理的政府行为，不要把应该由政府担负的职责转嫁给企业，给企业有充分的自主经营空间，让企业愿意、也有能力依法纳税。
（四）实行一体化管理是趋势。由政府牵头，加强税务部门与房地产开发业务有关的职能部门的联系，借助信息化手段，建立房地产开发、交易管理信息系统，把房地产开发的各个环节纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，推动社会综合治税，强化房地产税收诸税种的税源控管，全面实施房地产税收一体化征管，从而减少税收流失，使房地产税收征管的科学化、精细化提高到有效水平。
作者单位：湖南省郴州市地税局

银河飞雪

langqin

房地产行业会计新人学习过程中