上海房地产开发成本实地调查

朵朵爸

　全国“两会”期间，有关提案披露“上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%”的情况，令上海房地产成为关注的焦点。

　　“我个人了解和运作众多项目的直接感受，与这个报告的结果是吻合的。相对其它城市，上海的成本确实最高，其中主要部分与政府有关。”某全国主流开发商的投资部资深人士向本报记者透露。

　　该人士解释：“以本公司在上海某主力楼盘为例，若同样的项目在杭州等其他城市开发，成本可以减少超过每平方米1500元（建筑面积，下同）。”
　　本报记者调查分析了近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据，发现两者之间呈现明显正相关，尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年，该市全年地方财政收入2102.63亿元，比上年增长31.4%，高于其它年份10%－20%。

　　上海开发成本高在哪里？

　　一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。

　　据这位投资部资深人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。

　　“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”

　　本报记者进一步获得的详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50％以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，仅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2%。

　　上述房企投资部资深人士告诉记者，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”

　　如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然，那么，土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别，则更令开发企业颇感无奈。

　　不同城市不同标准的公共配套设施费，是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用，上海远远高于其他城市。据了解，上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元，其他城市则相对“廉价”很多，其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多，例如苏州约为每平方米120元。

　　“这一费用还涉及到政府返还环节，主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。不过，在上海，即使一个住宅项目同时配建医院和学校，返还额一般是每平方米100元，还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。

　　另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。

　　记者从沪上多家房地产企业方面了解到，这笔费用总额虽不大，但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示，2002年至2007年，上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。

　　此外，2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（从0.5％上升到1.5％），2007年该比例降为0.8％。

朵朵爸

　全国“两会”期间，有关提案披露“上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%”的情况，令上海房地产成为关注的焦点。

　　“我个人了解和运作众多项目的直接感受，与这个报告的结果是吻合的。相对其它城市，上海的成本确实最高，其中主要部分与政府有关。”某全国主流开发商的投资部资深人士向本报记者透露。

　　该人士解释：“以本公司在上海某主力楼盘为例，若同样的项目在杭州等其他城市开发，成本可以减少超过每平方米1500元（建筑面积，下同）。”
　　本报记者调查分析了近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据，发现两者之间呈现明显正相关，尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年，该市全年地方财政收入2102.63亿元，比上年增长31.4%，高于其它年份10%－20%。

　　上海开发成本高在哪里？

　　一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。

　　据这位投资部资深人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。

　　“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”

　　本报记者进一步获得的详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50％以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，仅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2%。

　　上述房企投资部资深人士告诉记者，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”

　　如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然，那么，土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别，则更令开发企业颇感无奈。

　　不同城市不同标准的公共配套设施费，是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用，上海远远高于其他城市。据了解，上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元，其他城市则相对“廉价”很多，其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多，例如苏州约为每平方米120元。

　　“这一费用还涉及到政府返还环节，主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。不过，在上海，即使一个住宅项目同时配建医院和学校，返还额一般是每平方米100元，还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。

　　另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。

　　记者从沪上多家房地产企业方面了解到，这笔费用总额虽不大，但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示，2002年至2007年，上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。

　　此外，2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（从0.5％上升到1.5％），2007年该比例降为0.8％。