土地投资入股实例及税收政策

周鹏程

土地投资入股问题
       案例:
      甲公司取得一块土地，成本1000万，评估价1800万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该块土地，出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其30%的股权。假设条件：
1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地；
2、甲公司没有发生别的业务和费用；
3、所有工作都在2008年度完成。
如果有土地投资入股协议地税机关都会以人为本开出<房地产转让税费免税证明>办理土地过户

甲公司要办的手续
必须办理其财产权的转移手续

<公司法>　自2006年1月1日起施行 第二十八条　以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
  第二十九条
   股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

乙房地产公司要办的手续：变更注册资本
《中华人民共和国公司登记管理条例》国务院令第451号【生效日期】2006-01-01
第三十一条　公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的验资证明.依照《公司法》设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。　
第三十二条　公司变更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的验资证明，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额缴纳出资或者股款之日起30日内申请变更登记。

以虚假投资入股方式实施土地转让，甲公司没有办理其财产权的转移手续，
    乙房地产公司没有办理办理变更注册资本的手续，甲公司以土地投资的形式入股乙房地产公司就是虚假的。
    甲公司实质是土地转让行为.
另外:

1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国税函发[1995]156号）；
2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税
    财税字[1995]48号）
注意:

3、国税函[2005]1003号的规定，
    如果甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，未发生转让无形资产的行为,不属于合作建房，不适用（国税函发1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。(实质是借款)

双方合作建房相关税金：

1、营业税：0元

(取得的固定利润才按“转让无形资产”征税)

2、土地增值税：0元(暂免征收)

3、所得税：
   （1800－1000）×18%=144万元
    税负合计144万元。

土地投资入股的形式甲公司相关税金：
1、营业税：0元
    政策依据：
    以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财税[2002]191号）
2、土地增值税
   可抵扣金额1000万元，
   适用税率40%，
（1800－1000）×40%－1000×5%=270万元
政策依据
1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税.财税字[1995]048号，2006年3月2日以前适用）2 、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不能免征收土地增值税,财税[2006]21号，2006年3月2日起适用）
3、企业所得税
  （1800－1000－270）×18%=95.4万
    政策依据：
    新法第25条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
    税负合计367.4万元。
如果是2008年以前
根据国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定：
    企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
与个人所得税的规定有较大差异
注意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则暂时不用交所得税。
（国税函[2005]319号）规定：

“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其‘财产原值’为资产评估前的价值”。
（二）土地投资入股股权转让问题
假如甲公司后来按1800万元把30%的股权转让给乙公司。

     乙公司要办的手续:
    有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（《公司登记管理条例》国务院令第451号第三十五条）
    甲公司呢?
乙企业的税务处理:
    企业所得税方面可以该资产的公允价值为计税基础 。
    所得税实施条例第66条（3)
通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础
但是，通过收购股权的方式曲线拿地在土地增值税方面隐患很大。
根据财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。 乙公司未来面临土地增值税清算时，仍然按1000万元原值计算。多给的800万并没有得到扣除凭证。
为什么土地增值税清算时，仍然按1000万元
  原值计算?
土地不能按评估价计算增值额的扣除项目
<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则>
  第七条　
  扣除项目，具体为：　　
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
直接转让土地使用权甲公司相关税金
1、营业税：
  （1800-1000）×5%=40万
2、土地增值税：

1800－1040 × 40%－1040×5%=252万
3、所得税：
（1800－1000－40－252）×18%=91.44万
   税负合计383.44万元。
甲公司的相关税金
双方合作建房相关税金合计
144万
土地投资入股相关税金合计
367.4万
直接转让土地使用权相关税金合计
383.44万
以土地投资入股和直接转让土地对比

以土地投资入股
甲公司
1、免营业税(5%)
2、交土地增值税
3、交企业所得税
税金合计367.4万
直接转让土地
甲公司
1、交营业税
2、交土地增值税
3、交企业所得税

税金合计383.44万
以土地投资入股和直接转让土地对比
以土地投资入股
乙公司
1、企业所得税按公允价值1800万作为计税成本
2、土地增值税按1000万的原值扣除
直接转让土地开发票
乙公司
1、企业所得税按公允价值1800万作为计税成本
2、土地增值税按1800万的扣除


[ 本帖最后由 周鹏程 于 2009-8-13 09:34 编辑 ]

鲁存荣

厉害

虚心的人

好东西，好好学习一下。。。。。。。。

云中飞

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