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国家工商行政管理总局等4部门近日联合下发通知，将对涉嫌非法集资活动的广告加强审查和管理，房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动等8种涉嫌非法集资的广告将被严查。
这使很多市民开始重新关注前两年在市区一些商业地产项目销售中颇为流行的售后返租、包租方式，这些项目以产权式商铺和酒店式公寓为主，用较低的投资门槛和较高的回报率吸引普通投资者。在这些项目的宣传中，经常可以看到“3年包租，年租金回报7%”的字样，有的说“5年返租，每年8%”，尽管承诺不一，但共性都是“无风险、高回报”。所以这些项目一经推出就颇为火暴。
据了解，售后返租上世纪六七十年Dai.开始出现在美国，后流行于日本。在内地，首度兴盛于上世纪90年代中期的海南，正值房地产泡沫破灭之前。据有关资料显示，海南当时有不少商铺写字楼采取售后返租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。
投资还是集资
专家对投资与集资的区别分别作出阐述。投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。我市部分开发商和业内专家在接受记者采访时表示，在房地产营销推广过程中，通过承诺或计算投资回报率的方式引导消费者进行投资购买，确实存在明显的误导倾向。
我市房地产业内人士认为，集资是不考虑或者很少考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。据分析，目前房地产形势比较好，短期看可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。而产权式商铺和酒店式公寓则面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。可以看出，一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。
出界还是擦边
在国家有关主管部门将售后返租归类为涉嫌非法集资的活动之前，房地产业内一直有一种观点，认为售后返租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，是一种发展方向，很多人都在打擦边球。
实际上国家在《中央人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。
既然有法律法规限制，前两年市区这么多的商业地产项目是怎么打擦边球的呢？一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看做是一种另类营销手段；还有一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方。据市区一些资深开发商介绍，当时市区的部分商业地产项目主要以后面一种方式操作，成立一个独立的经纪公司来经营，在法律上并没有“出界”。
馅饼还是陷阱
[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-8-8 10:11 编辑 ] |
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发表于 2009-8-8 10:08:58
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发表于 2009-8-8 11:23:49
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