【141号专题】住宅委托销售和商铺自己持有如何操作

刘志岗

版主：您好！
   请教问题，一、公司的住宅计划委托公司自己注资成立的房地产经纪公司销售，其注册地在外地还是外地好？委托销售价格和其他方面应注意什么？二、公司的非住宅规划有商场、快捷酒店、商铺，这些东西应该公司自己持有出租还是出售，如商铺委托公司自己的物业公司向外部出租妥当吗？商场、酒店如自己持有应如何策划？
   望版主百忙中回信，老板布置的工作，星期日交方案，急死了！

银河飞雪

房地产经纪公司销售，其注册地在外地还是外地好？

建议在外地注册，最好不要搞成明显的关联方。营业税的纳税地点除了不动产、土地使用权和建筑这三类在劳务所在地，其他应税劳务地均在机构所在地缴纳，所以在异地注册有一个好处，税务局查账不会比较吃力一些，从换一个角度来说对企业也是有一定的好处。但是一些地方税务局可能会有土政策，不执行税总的规定，会提出必须在当地设置分支机构进行代理销售行为的无理要求，强迫企业在当地缴纳营业税。

银河飞雪

委托销售价格和其他方面应注意什么？

销售价格应该遵循市场公允价格，价格适当高一些应该没有什么问题，如果高太多肯定会引起税务局的怀疑并被调整

其实也没有必要将价格做高，如果所得税率一致的话也起不到纳税筹划的作用，还多了一道流转税

银河飞雪

公司的非住宅规划有商场、快捷酒店、商铺，这些东西应该公司自己持有出租还是出售，如商铺委托公司自己的物业公司向外部出租妥当吗？商场、酒店如自己持有应如何策划？


类商业地产物业如果企业资金宽裕的话建议自己持有，商业地产一般都是增值的，企业可以用来整体招商出租。如果资金紧张，那就出售吧

另外，如果出租给物业公司再对外出租的话不可取，多交一道流转税。无益！

如果物业公司亏损，可以委托物业公司出租，向房产公司收取手续费进行纳税筹划

银河飞雪

新31号文中关于委托销售的规定中有一条：

属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

建议采用这种销售方式，可以名正言顺的适当转移部分房地产公司的收入，对土地增值税有点好处吧

银河飞雪

将物业自己持有作为投资性房地产来处理还有很多好处：

1、投资性房地产在企业资金紧张的时候可以用来抵押，从而取得银行贷款，缓解资金压力。

2、投资性房地产准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择，采用成本模式还是公允价值模式，是由企业自主决定的；另外，公允价值模式对财务报表带来的影响，主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加，同时增值部分直接作为当期损益。公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同的结果，投资性房地产公允价值的变动差额，新准则要求计入当期损益，这项规定在我国公允价值普遍不够公允的情况下，很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。

绒毛小熊

版主，怎么样才能发表新的帖子？？？

森晨

呵呵  学走了。

爱的奉献

学习了，

数值型

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