房地产公司收入确认时点因时而异 - 房地产会计网

《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；

3、收入的金额能够可靠的计量；

4、相关的经济利益能够流入企业；

5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。

针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。

由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。

我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售：

一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主要风险与报酬的一个组成部分；对收入确认条件的关键性问题：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方之规定的另一组成部分即房屋灭失、毁损的风险，上述产品状态及销售模式未明确涉及，或者说该等风险未转移。

目前，房地产开发企业（以上市公司07年报为例）收入确认条件存在多种判断，主要体现在风险转移的时点。

下面以上市房地产开发企业中具有代表性的收入确认条件为例进行分析：

1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。

2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

作者: 自由自在秋海棠 时间: 2009-8-3 10:24
标题: 回复 1# 的帖子
娄主,让偶学习一下,谢谢

作者: 两室一厅 时间: 2009-8-3 10:25
急需这种资料,谢谢啊

作者: lq323cn 时间: 2009-8-3 10:41
我也要好好学习一下，谢谢

作者: 四川成都 时间: 2009-8-3 21:58
楼主辛苦了，谢谢分享

作者: 709265678 时间: 2009-8-16 10:13
我也要好好学习一下，谢谢

作者: 云水上青天 时间: 2009-8-16 11:43
很好，好好学习一下

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-8-28 13:42
好东西啊。

作者: 心绪 时间: 2009-8-28 14:13
学习
在学习

作者: hjs666@sina.com 时间: 2009-8-28 14:20
学习啦。

作者: 不甘落后 时间: 2009-8-28 14:27
好好学习,天天向上!

作者: huangsimiao2009 时间: 2009-9-23 10:25
好好学习一下，会计和税法对这块的差异。

作者: zzzttt 时间: 2009-11-26 22:31
学习学习学习学习学习

作者: 神父也疯狂 时间: 2009-12-10 16:40
好东东，偶要学习学习

作者: 江苏 时间: 2009-12-11 17:35
娄主,让偶学习一下,谢谢

作者: huangru2007 时间: 2010-1-17 16:25
因第一次做房地产会计对收入确认条件不太清楚，要学习。

作者: wwb1985 时间: 2010-1-17 17:25
我先来看看好不好

作者: 叶小宇 时间: 2010-3-5 17:11
学习一下,谢谢.........

作者: 水金 时间: 2010-3-15 15:52
学习学习学习学习学习

作者: 白州 时间: 2010-3-15 16:22
不错的资料。。。

作者: 白州 时间: 2010-3-15 16:23
不错。。。不错。。。

作者: wy883 时间: 2010-3-31 11:49
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下，谢谢分享！

作者: 1126自强不息 时间: 2010-9-18 19:23
认真学习楼主文章

作者: luanyu6688 时间: 2010-12-8 14:27
标题: 急需这种资料,谢谢啊
急需这种资料,谢谢啊

作者: 真假 时间: 2011-2-20 14:23
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下，很有用~~

作者: fang8341 时间: 2011-2-20 18:17
标题: kkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
thank youuuuuuuuuuuuuuuuu

作者: wangbuxing 时间: 2011-2-21 16:24
好好学习一下

作者: DUDINGADU 时间: 2011-6-14 16:41
非常好的资料,回复看看.

作者: mapan2008 时间: 2011-12-1 13:51
学习学习

作者: 1120971696 时间: 2011-12-1 14:04
学习学习

作者: 掀风鼓浪 时间: 2011-12-21 14:25
看看，正用的着

作者: kingbrother 时间: 2011-12-21 15:17
学习学习学习

作者: leehoye 时间: 2012-1-25 21:17
学习学习

作者: 乐轩BB 时间: 2012-1-30 18:17
学习学习
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-47696-1-1.html

作者: yy2988 时间: 2012-3-8 22:28
该资料的确太好了，可以借鉴并引用

作者: libing0351 时间: 2012-3-8 23:09
好看啊

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-5-5 14:41
楼主太有才了，膜拜中……

作者: zhaotansg 时间: 2012-5-17 17:55
很好，好好学习一下

作者: fdl36 时间: 2012-8-20 17:10
好，看看。

作者: wenzhen 时间: 2012-11-6 10:10
资料共享

作者: 庸者 时间: 2012-11-6 14:31
看一下了

作者: laobaduo119 时间: 2014-3-20 13:11
太鼓达人听歌当然哥特人体

作者: 2693673581 时间: 2014-4-29 15:33
请指导

作者: 药瓶子 时间: 2014-5-4 15:34
好好学习一下。

作者: 854551434 时间: 2014-9-26 12:43
好好学习，天天向上

作者: mjiche 时间: 2014-10-14 15:03
万科说得细一点

作者: 散步的云彩 时间: 2014-11-11 21:54
这个挺好的资料

作者: sabr1na 时间: 2014-11-15 08:04
学习一下

作者: 账房先生88 时间: 2014-11-15 10:05
楼主辛苦了，谢谢分享

作者: higelisa 时间: 2014-11-15 12:32
谢谢楼主，先看看

作者: 李小皮 时间: 2015-5-19 14:22
学习一下下子

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