房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题

许仙

一、房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定：

    1、“销售商品房等”包括：住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。
    2、“涉及的税收”包括：营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税。

    (一)营业税

    ——基本规定

    应纳营业税=销售收入×税率
    1、销售收入的确认：
    (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
    (2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
    (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
    (4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
    ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现。
    ②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
    ③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
    包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
    ④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
    委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
    (5)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
    ①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售痢疾确认收入的实现。
    ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
    (6)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
    2、视同销售行为的收入确认：
    (1)下列行为应视同销售确认收入：
    ①将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
    ②将开发产品转作经营性资产；
    ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
    ④以开发产品抵偿债务；
    ⑤以开发产吕换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
    (2)视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移，或于实际取得利润权利时确认收入的实现。
    说明：预售收入“?”=销售收入
    政策“?”=执行掌握
    3、税率：5％

    ——可以利用的税收政策

    《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
    “单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权，  以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
    注：土地使用权销售或转让收入—土地使用权购置或受让原价，可按转让无形资产税目征收营业税
不动产建成项目或不动产在建项目—不动产购置或受让原价，可按销售不动产税目征收营业税。

    (二)、企业所得税

    ——基本规定

    应纳企业所得税=计税利润×税率(33％)
    1、应税收入的确认：
    (1)、收入的确认与营业税销售收入相同。
    (2)、关于开发产品预售收入确认问题。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
    预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
    预售收入的利润率不得低于15％(含15％)。
    2、成本费用的扣除
    (1)、销售成本：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
    (2)、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费；开发产品共用部位、共用设施设备维修费；土地闲置费和折旧等
    (3)、销售费用、管理费用、财务费用；其中，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。广告费用按营业收入的8％据实扣除，超过部分可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

    ——征收方式的确定

    按现行税收政策规定，企业所得税的征收有两种征收方式：查账征收方式和核定征收方式。
    1、采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件：按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿，开展核算，定期编制、报送会计报表，真实地反映企业收入、成本、费用和盈亏，能准确地核算应交各项税金。
    2、采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件：
    (1)、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；
    (2)、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；
    (3)、只能准确核算成本费用支出，或成本费用能够查实，但其收入总额不能准确核算的；
    (4)、收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；
    (5)、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；
    (6)、发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

    ——可以利用的政策

    《国家税务总局关于印发房地产开发企业的销售盈利率为10％-20％。
    1、对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收，即：
    应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率
    2、纳税人发生年度亏损的，可以用下一年度的所得弥补，下一年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，弥补其最长不超过5年。(仅对查帐征收的企业)
    3、纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失，经税务部门审核或审批同意后，准予在缴纳企业所得税前扣除。(仅对查帐征收的企业)
     
    (三)个人所得税

    ——基本规定：

    1、工资、薪金所得项目
    (1)工资、薪金所得收入是指：个人在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬。工资、薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资、薪金外，还包括个人取得的属于工资、薪金范畴的各类奖金、年终加薪、劳动分红、双薪、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。如月、季、年度奖；定额奖；出勤奖；特殊行业津贴、补贴；特殊地区津贴、补贴；伙食补助、通讯补贴、交通补助等。
    (2)计算方式：
    应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数
    税率：适用5％至45％九级超额累进税率。
    2、利息、股息、红利所得项目
    (1)利息、股息、红利所得是指：个人拥有的债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。
    利息、股息、红利所得，按次征收个人所得税，以支付时取得的收入为一次计算纳税。
    (2)计算方式：
    应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率
    税率适用20％的比例税率

    (四)土地增值税

    ——基本规定

    1、预征率
    对从事房地产开发一律实行预征土地增值税，纳税人取得预售房款收入的，按月申报缴纳税款，等项目完工决算后，到主管税务机关申请结算，  由主管税务机关进行清算应缴税款，多退少补。具体预征比例为：
    (1)纳税人预售普通标准住宅，预征率为0.5％；
    (2)纳税人预售其他商品房，包括宾馆、饭店、办公写字楼及非预售普通标准住宅、别墅、高级公寓等，预征率为2％；
    (3)单纯土地转让的，预征率为3％；
    (4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的，预征率为2％。
    预征土地增值税=预售收入×适用预征率
    2、纳税环节及征收方式
    土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权、地上地下房产及建筑物的环节征收。一般采取两种征收方式：
    (1)对房地产开发项目，实行先预征，后结算税款，多退少补的征收方式。
    (2)对旧房及建筑物，采取在转让环节征收土地增值税的方式。
    3、土地增值税的优惠政策
    (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
    (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
    4、实际中应注意的问题
    (1)普通标准住宅的确定
    目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行：单套建筑面积售价低于5500元／平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房。高级公寓、别墅、联体别墅、度假村村等不属于普通标准住宅。
    (2)纳税人在进行房地产成本核算时，应将普通标准住宅与其他商品房分开核算，如果不分开核算的，则不能享受减免优惠。
    上述标准自2004年3月1日起执行，每两年一定。
    (3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的，纳税人自行计算的可能无增值额，而税务部门计算时却有增值额。主要问题是在房地产开发费用计算上，所得税前允许按规定列支，而土地增值税只允许按一定比例列支。

shen20080311

多理解一些税收政策规定，实际工作中才能随时运用。