房地产土地开发有绝招：先投资后再转让

许仙

「案例之一」中江实业（集团）公司（以下简称中江公司）是一家具有房地产开发资格的投资公司，2004年3月18日与一外国大型财团达成一笔业务，以26亿的价格在长江三角洲一旅游城市开发一个带有高尔夫球场的高级度假村。公司已与某地政府取得联系，并签署了征地搞项目的投资意向书。其整个业务的操作流程是：先由中江公司购买土地并建成带有高尔夫球场的高级度假村，然后再以商定价格销售给该外国大型财团。通过有关权威机构的分析论证，开发成本18亿元（取得土地使用权的成本为6亿元，城市维护建设税7%，教育费附加3%）。
    作为中江公司，如果按这个业务流程进行操作，按规定应缴纳如下税费：
    其一、应缴纳营业税10 000万元[（260 000-60 000）×5%]；
    其二、应缴城市维护建设税、教育费附加合计1 000万元[13 000×（7%+3%）]；
    其三、应缴印花税78万元（260 000×0.03%）；
    其四、应缴土地增值税19 686.6万元[（260 000-180 000-13 000-1 300-78）×30%]。
    以上四项合计应缴纳各种税费合计30 764.6万元。
    仅一个项目就要拿出三亿多的现金，企业感觉难以承受，董事会认为，应该找专家咨询一下，看这个业务是否存在筹划的空间。
    「筹划思路」
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jacky龙

我没权下载，我来说一说这个案例的筹划思路

由中江公司以其中一名股东的名义在当地成立一家项目开发公司，投入资金拿地，注册资本假设2000万

开发完成后

外国财团以26亿元投到中江公司，其中2000万为增加注册资本，其余为资本公积

然后外国财团持有的中江公司的股权与当地那家项目开发公司的股东进行股权置换，这样外国财团也就拥有这个渡假村的所有权和经营权了，中江公司也拿到了26亿。由于外国财团主要是自已经营，渡假村的自用房产税也要少交不少。


这样子似乎没什么税交了，是不是太狠了点？哈哈，临时拍脑袋想的，欢迎高手指正

[ 本帖最后由 jacky龙 于 2009-8-8 10:44 编辑 ]