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发表于 2009-7-30 21:43:06 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业开发产品完工前后企业所得税的计算分析

[案例]
　　新成立的A房地产开发企业B住宅开发项目2006年10月开始动工开发，2007年3月进入销售阶段，2009年5月完工并销售完毕，2006年、2007年适用的计税毛利率为20%，2008年、2009年适用的计税毛利率为15%。期间的财务数据如下：
　　1、2006年利润总额为-200万元，其中期间费用200万元，实际发生业务招待费20万元，广告费100万元；
　　2、2007年利润总额为-300万元，其中期间费用300万元，实际发生业务招待费30万元，广告费200万元，开发项目预售当年实现收入3000万元，预收账款科目余额3000万元，应交税费——营业税实际缴纳150万元，应交税费——土地增值税实际缴纳60万元，当年没有按照《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（目前已经全文失效）（国税发[2006]31号）文计算缴纳企业所得税。
　　3、2008年利润总额为-500万元，其中期间费用500万元，实际发生业务招待费支出40万元、广告费支出400万元，开发项目预售当年实现收入6000万元，预收账款科目余额9000万元，应交税费——营业税实际缴纳300万元，应交税费——土地增值税实际缴纳120万元，当年按照《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）预缴企业所得税20万元。
　　4、2009年利润总额为2420万元，其中期间费用200万元，实际发生业务招待费支出10万元、广告费支出100万元，开发项目销售当年实现收入1000万元，当年结转销售收入10000万元，预收账款科目余额0万元，应交税费——营业税当年实际缴纳50万元，应交税费——土地增值税清算后当年实际缴纳200万元。当年按照国税发[2009]31号预缴企业所得税10万元。该项目成本费用以及税金及附加当年全部结转完毕，计税成本6500万元。
　　假设除上述资料外，无其它会计与税务差异，试分析计算A房地产开发企业的企业所得税。
　　[分析]
　　2006年、2007年A房地产开发企业应当适用国税发[2006]31号文进行企业所得税的汇算清缴并计算缴纳企业所得税。
　　国税发[2006]31号：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。另外，对于广告费、业务宣传费、业务招待费则规定：开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
　　1、2006年A企业没有实现销售，预收账款为0，根据国税发[2006]31号文规定业务招待费20万元、广告费100万元需要做纳税调整增加处理。所以2006年A企业应纳税所得额＝-200－（20＋100）＝-80万元。
　　2、2007年A企业利润总额为-300万元，根据国税发[2006]31号文规定业务招待费30万元、广告费200万元需要做纳税调整增加处理。另外2007年A企业预售收入3000万元需要按照国税发[2006]31号文所确定的计算方式计算计税毛利，当年预售收入计税毛利＝3000×20%＝600万元，所以2007年A企业应纳税所得额＝-300 ＋（30＋200）＋ 600－（150＋60）＝320万元，弥补2006年亏损后应纳税所得额＝320－80＝240万元，当年应交企业所得税＝240×33% ＝79.20万元。由于该企业没有按照规定将预售收入预计计税毛利额并入当期应纳税所得额，导致当年应缴未缴企业所得税79.20万元，对该企业应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
　　3、2008年A企业利润总额为-500万元，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》和国税发[2009]31号文规定，（6000）×0.5%＝30万元大于24万元（当年发生业务招待费40万元×60%），所以当年允许税前扣除的业务招待费标准为24万元，需要纳税调整增加16（40－24）万元、当年允许税前扣除的广告费标准为（6000）×15%＝900万元，另外2008年A企业预收账款销售收入6000万元需要按照国税发[2009]31号文所确定的计算方式计算计税毛利，当年预售销售收入计税毛利＝6000×15%＝900万元，所以2008年A企业应纳税所得额＝-500＋16＋900－（300＋120）＝-4万元，当年不需要缴纳企业所得税，2008年预缴企业所得税可以申请办理退税。

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