房地产企业会计科目核算

suset

房地产企业会计科目核算——收入、利润

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。 　　由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
　　①在实现营业收入同时收到价款时  　　借：银行存款 　　　贷：主营业务收入 ②营业收入实现前，价款收取后的。 借：应收账款 　
贷：主营业务收入　
　③预收价款时，待开发完工后再移交使用的　　借：银行存款贷：预收账款 借：应收账款　　　贷：主营业务收入 欢迎来到无忧财务　　借：预收账款 　　　　银行存款　　　贷：应收账款　　
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款 　贷：主营业务收入
（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、无形资产转让收入　
　借：银行存款或应收账款 　　　贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转　　
借：主营业务成本　　　贷：开发产品 做财务，如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本借：主营业务成本　　　贷：分期收款开发产品 　　（4）其他业务支出 　　（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加　　　贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税　　　　　　　　　——应交土地增值税 　　　　　其他应交款——应交教育费附加　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出　　　贷：应交税金——应交营业税 　　　　　　　　　——应交城市维护建设税　　　　　其他应交款——应交教育费附加
房地产企业会计科目核算——成本费用

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：　　土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 　　①开发土地成本费用：　　借：开发成本——土地开发
贷：银行存款 　　　　　或应付账款——XX公司　　分配开发的间接费用 无忧财务，财务无忧 　　借：开发成本——土地开发 　　　贷：开发间接费用结转开发土地成本费用　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：开发成本——土地开发　　②配套设施开发 　　计算公式： 　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）　　借：开发成本——配套设施开发 　　　贷：开发产品 支付的配套设施开发费用　　借：开发成本——配套设施开发 　　　贷：银行存款 　　同时领用库存设备或是材料开发 　　借：开发成本——配套设施开发
　　　贷：库存设备或库存材料　　分配应负担的开发间接费用 　　借：开发成本——配套设施开发　　　贷：开发间接费用　　结转配套设施开发成本 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：开发成本——配套设施开发 ③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）　　借：开发成本——房屋开发　　　贷：银行存款　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或应付账款——应付工程款　　自已组织施工的 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或应付账款——应付工程款 　　　　　应付工资 　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 　　企业发生的各项代建工程费用支出　　借：开发成本——代建工程开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或库存材料 　　　　　或现金　　结转开发的间接费用　　借：开发成本——代建工程开发 　　　贷：开发间接费用　　工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程　　　贷：开发成本——代建工程开发　　移交委托单位后，根据移交手续 　　借：主营业务成本——代建工程结算成本 　　　贷：开发成本——代建工程 　
　（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等　　借：开发间接费用 贷：银行存款 　　　　　或应付账款 　　　　　或应付工资 　　分配开发的间接费用 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：开发间接费用　　竣工房屋开发成本的结转 　　借：开发产品? 　　　贷：开发成本——房屋开发 （3）管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 无
（4）财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款 或应付账款

房地产企业会计科目核算——资产

售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南，近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售后回租），在实际工作中，这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。笔者现结合案例对此进行探讨。
　　某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元（购房者需一次付清），回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况：
　　一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。
　　二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。
　　那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方面有哪些需要注意的事项？
　　在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：
1. 收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去）
　　借：银行存款
　　　贷：预收账款
　　同时，
　　借：出租开发产品
　　　贷：库存商品
　
　2.收到出租房屋的租金时
　　借：银行存款
　　　贷：其他业务收入
　　提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税
　　借：其他业务支出
　　　贷：应交税金——应交营业税
　　　　　应交税金——应交房产税
　　3.期末计提出租开发产品应摊销的金额
　　借：其他业务支出
　　　贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）
　　

4.付给购房者租金时
　　借：财务费用
　　　贷：银行存款（或现金）
　　5.三年后购房者选择购房时
　　借：预收账款
　　　贷：主营业务收入
　　（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去）
　　同时，
　　借：主营业务成本（按摊余价值结转）
　　　贷：出租开发产品
　
　6.三年后购房者选择退房时
　　借：预收账款
　　　贷：银行存款
　　第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：
　　1.收到购房者的100万元时
　　借：银行存款
　　　贷：主营业务收入
　　（注意要计提营业税，处理过程略去）
　　同时，
　　借：主营业务成本
　　　贷：库存商品
　
　2. 收到出租房屋的租金时
　　借：银行存款
　　　贷：其他业务收入
　　提取5%的营业税（城建税、教育费略去）
　　借：其他业务支出
　　　贷：应交税金——应交营业税
　
　3.付给购房者租金时
　　借：其他业务支出
　　　贷：银行存款（或现金）
　　注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。

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房地产企业会计科目核算——负债（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 　　支付给承包单位转来的工程价款结算预支单　　借：开发成本 　　　贷：应付账款 　　以预支款抵冲应付款时 借：应付账款　　　贷：预付账款　　补付其余款时 　　借：应付账款 　　　贷：银行存款 　　
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
　　借：银行存款 　　　贷：预收账款——预收代建工程款 无忧财务，财务无忧 　　提交工程价款结算单时 欢迎来到无忧财务 　　借：应收账款 　　　贷：主营业务收入 　　借：预收账款——预收代建工程款 　　　贷：应收账款收回全部余款　　借：银行存款 　　　贷：应收账款 （3）应付工资 　　开出现金支票，发放工资 　　借：现金 　　　贷：银行存款借：应付工资　　　贷：现金 　　结转代扣款项 　　借：应付工资 　　　贷：其他应收款——代扣水电费 　　　　　　　　——代扣房租 　
　（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
　　借：开发成本（建安） 　　　　开发间接费用（开发项目现场）　　　　销售费用（销售机构） 　　　　管理费用（行政管理部门） 无忧财务,财务人网上家园 　　　　采购保管费（采购部门） 　　　贷：应付福利费 　　用现金支付福利费时 借：应付福利费　　　贷：现金 无忧财务，财
务无忧 （5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税等各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金　　借：主营业务税金及附加 　　　贷：应交税金——应交营业税 　　　　　　　　　——应交城市维护建设税 　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出　　　贷：应交税金——应交营业税　　　　　　　　　——应交城市维护建设税 　　月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 做财务，上无忧财务　　借：管理费用 　　　贷：应交税金——房产税 本文来自　　　　　　　　　——车船使用税 　　　　　　　　　——土地使用税 　　月末计算的所得税 无忧财务,财务人网上家园 　　借：所得税 　　　贷：应交税金——应交所得税 　　实际交纳的税金 借：应交税金——XX税　　　贷：银行存款 　
　（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款　　月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 　　　贷：其他应交款——教育费附加

[ 本帖最后由 suset 于 2009-7-23 13:43 编辑 ]

刘全

房地产企业会计科目核算
现在很好搞，就是房地产成本分摊有点难度。

刘全

房地产企业会计科目核算
现在很好搞，就是房地产成本分摊有点难度。
多点难度核算的文章，让我们好了解呢

suset

分摊就要看你怎样分摊了，跟着预算走还是跟着税务走  其实比工业容易多了

李科技

楼上的：有成本具体的分摊步骤吗？

赵旭

回帖支持大师。