土地增值税清算实际碰到的问题，请教

ccblilu

1.已交营业税100万，实际应交120万，。清算时可抵扣的税金成本是以什么数字为准扣除？
2.标准住宅和非标准住宅都实现销售收入假设1000万的情况下，相对应所负担的营业税金及附加是不等的（非标在相同面积情况下的销售收入高于标准住宅，所以非标住宅的税金要高于普标），但是在土地增值税清算过程中计算可售面积及单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积，这个计算结果没有区分单位工程成本对非标和标准住宅的影响，这样的计算会导致非标住宅多交土地增值税，是不是不合理？
3.房产公司在项目开发前期土地上购入的二手房成本800万，应计入固定资产还是开发产品？
  a)如计入开发产品，新房开发项目完成后，这批二手房出售所取得的收入1000万，营业税是否按扣除成本后净值200万缴纳？需要补 缴二手房土地增值税吗？如果缴纳的话，二手房是否区分标准和非标住宅？按什么标准缴纳？
  b)如计入固定资产，那么房产税和土地使用税应交多少？按什么标准交多少营业税？

风月无边

1、应交未交可以理解成事预提的税金，这是不能扣除的

风月无边

2、要看你是否增值率超过20%，如果超过20%，那怎么计算结果都是一样的，如果预测普通住宅部分增值率不超过20%。则需要对成本进行重新整理，要不然肯定就会多交土地增值税

风月无边

二手房是不是因为解决采光日照问题而收购的

应该作为固定资产进行核算，虽然其实质是为项目楼盘开发而发生，但是账务处理上只能作为投资性房地产来进行管理，进行摊销和折旧

风月无边

对于公司购买存量房，也就是二手房的营业税国家有明确的规定，是按照差价来进行缴纳的

二手房的土地增值税对于非普通住宅和普通住宅的税率也是要区别的

ccblilu

是啊，关于非标准住宅这一块，在普标不超过20%情况下，当地税务不认可非标准住宅成本重新整理，要按照统一的单位成本面积计算非标的增值税，这就要多交上十万的土地增值税，我觉得不合理呢

ccblilu

二手房的土地增值税也按照标准和非标准来计算，有没有这个方面的规定啊？我翻了很多文件，只有个人二手房土地增值税缴纳标准呢。在找不到具体标准情况下，我们这里税务是不区分的，统一都要交土增

ccblilu

土增暂行条例规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产是缴纳的营业税,城建税，印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，可视同税金予以扣除。这里提到的缴纳没有说是应缴纳还是已缴纳的税金。另外在项目完工后，房屋销售收入固定的情况下 ，应交税金营业税及附加是固定的，按照实质重于形式，我觉得应该按应交税金来计算。

赵晓林

感谢楼主分享，学习借鉴一下！感谢楼主分享，学习借鉴一下！