土地价值是否并入房产原值缴税

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土地价值是否并入房产原值缴税

时间：2007.11.06作者：陈萍生   来源：中国税网

税法规定，房产税的计税依据是房产原值。最近，不少纳税人和税务人员在征纳房产税时，对土地使用权价值是否计入房产原值纳税问题，存在一些不同的看法。有的认为，房产原值应包含土地价值，有的却认为土地价值应单独作为无形资产核算，不应计入房产原值中缴纳房产税。那么，房产原值是否应包含土地价值在内呢？

《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。根据以上规定分析，计算房产税时，房产原值是否包含土地价值，应以会计制度规定为准。那么，会计制度是如何规定的呢？
从2007年开始实施的新的会计准则《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南就土地使用权的处理规定如下：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。新的会计准则从2007年1月1日起，在上市公司范围内实行，鼓励其他企业执行。企业2007年自行开发的房产或购置的房产，土地价值可以不并入房产原值计税。
企业2007年之前的土地价值核算应分为两个阶段处理，2001年以前，企业基本上实行行业会计制度，而各行业会计制度中对土地价值是否计入房产原值未作规定。因此，企业在核算时有的计入房产，有的未计入房产价值，只要没有违反行业会计制度规定，税务部门应该按照企业会计账簿记载的房产原值征税。
自2001年始，《财政部关于印发〈企业会计制度实施范围有关问题规定〉的通知》（财会[2001]11号）规定，《企业会计制度》自2001年1月1日起，暂在股份有限公司范围内实施。
《企业会计制度》分别有如下规定，（一）《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。（二）《小企业会计制度》规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。（三）《金融企业会计制度》第四十一条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。金融企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入该在建工程。
因此，对除房地产开发企业之外的其他企业建造自用房产的，在购置土地使用权时，先按无形资产核算摊销，在自建时再将土地账面价值转入在建工程，最后结转入房产原值。购置房产时，应将全部购置价款计入房产原值。此外，财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》（财会[2001]43号）规定，执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。

银河飞雪

对除房地产开发企业之外的其他企业建造自用房产的，在购置土地使用权时，先按无形资产核算摊销，在自建时再将土地账面价值转入在建工程，最后结转入房产原值。购置房产时，应将全部购置价款计入房产原值。

房地产企业：土地价值计入开发成本，自然也就进入了房产原值，但是房产公司如果暂时不开发，也有将土地计入无形资产进行摊销得做法（比较少），这种情况不知怎么处理

xiaofengcpa

上述该作者的论述观点是：是否将土地计入原值，是根据企业（不包括房地产企业）是实行新会计准则还是实行会计制度，执行不同的制度，便产生不同的税务结果，当然还有执行小企业制度的。因此税法制度不应以会计制度为依据，在现阶段会计制度存在多层次性。
  房地产企业土地是否摊销，以前有制度规定。
文件编号】财基字(1995)938号
【颁布单位】财政部
【颁布时间】
【执行日期】'1995-1-1'

财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知

（财基字（１９９５）９３８号）

国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
　　为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下：

　一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。
　　（一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。
　　（二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。
　　（三）企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。

　二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。
　　（一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。
　　（二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为土地使用权价值计入无形资产。

　三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。

　四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。

　五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。

　六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理：
　　（一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外支出；企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。
　　（二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
　　有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。
　　国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。

　七、本通知自１９９５年１月１日起执行。

银河飞雪

企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。


记得以前在哪里看到过房产公司将土地作为无形资产摊销的话题

就这个文件来看，这种做法是不可以的


又学到东西了，嘿嘿

xiaofengcpa

应该感谢银河先生给我们一个交流的平台，互相学习，互相交流。

书中男人

有点意思，学到不少新东西

溪后人

好贴，学习了

艺漫

谢谢发帖人,拜读此帖后,收获很大,希望能学到更多新知识.

冯枫

啊啊暗暗暗暗 暗暗