物业公司收缴物业管理费的内部控制和核算

银河飞雪

[hide][物业管理费收入随着公有住房出售量的不断上升，已成为物业公司的主要经营业务收入。规范收缴物业管理费内控制度，正确计算各会计期间的物业管理费，已是物业公司财务管理、会计核算工作中一项重要内容。为此在这方面作一些探讨。

一、收缴物业管理费和会计核算的现状

收缴物业管理费的工作是物业公司小区管理员或物业公司专职人员承担的。业主收到物业管理费收据后向收费员缴款、收费员按收据金额收款后将“物业管理费”（收据联）作为付款凭证退回业主，同时将“物业管理费”（记账联）和“现金”或“银行解款单回单”交财务部门入账，并由物业管理费台账记账员（以下简称记账员）记账。这样的业务流程从内控角度考虑还有不完善的地方。第一，收费员收到的物业管理费是否按时、全部、足额上缴，有否拖缴，甚至挪用现象，财务会计无法进行有效的监控。第二，记账员登记的台账，记载是否正确，缺少行之有效的稽核制度，物业管理费台账登记收入与财务会计账面物业管理费收入可能出现不一致的现象。第三，物业管理费台账中应收未收的物业管理费在会计核算账户上没有正确信息的记载。第四，各会计期间物业管理费的收入按收付实现制方法结算当期损益，不能客观、真实地反映各会计期间的收入，甚至出现将当期物业管理费收入，通过银行调节表转入下期会计期间，使已收缴物业管理费和应收未收物业管理费成为调节企业利润的蓄水池。

二、完善收缴物业管理费流程，加强内部控制制度

内部控制制度是保护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收缴物业管理费的内部控制制度和流程，能够使物业管理费按时、足额入账，杜绝挪用公款现象发生，及时发现业主拖欠物业管理费，正确记载物业管理费收入，真实反映企业经营业绩。具体流程是：

1. 收费员在业主交纳物业管理费时，必须在物业管理费（收据联）、（记账联）上盖公章、私章，还应加盖收款日期章，并规定收款员将当天收到的现金填写“现金解款单”送交银行。根据“物业管理费”（记账联）定期填写“收款清单汇总表”（一式三联）随同“现金解款单”和“物业管理费”（记账联）交财务部门审核、签收、盖章，将“收款清单汇总表”（第一联）退回收费员保管。

2. 财务部门将审核、签收后的“收款清单汇总表”（第二、三联）和“物业管理费”（记账联）转记账员稽核，并由记账员在“收款清单汇总表”上签字，然后将第二联退回财务部门，作为现金交款单的附件。“收款清单汇总表”（第三联）由记账员保存。记账员凭“物业管理费”（记账联）登记台账，月末将“物业管理费”（记账联）和“收款清单汇总表”装订存档妥善保管。

3. 记账员月末编制“收缴物业管理费月报表”（一式二联）报财务部门。月报表的主要内容包括：上月末累计欠交数，本月应交数（其中：调整本月前应交数）；本月实交数（其中：实交下年度数）；本月核销数，本月末累计欠交数。经财务部门稽核确认，本月财务账反映的物业管理费实收数与月报表实交数无误，财务部门签字后退回一份由记账员保管存档。

4. 财务会计按稽核后的“收缴物业管理费月报表”对“应收物业管理费”、“预收物业管理费”等科目进行账户处理。

5. 定期（年末）对应收未收物业管理费进行清算。对由于各种原因确实无法收回的坏账损失，按制度规定，由记账员列表、小区负责人提出申请、物业公司经理批准后进行账户处理。

三、物业管理费的核算方法

目前大多数物业公司是按收付实现制来核算物业管理费的，每月的营业收入与当期的费用不配比，年末预收下年度的物业管理费没有列入“预收账款”科目，本年内应收未收物业管理费也没有列入当年收入。这样就不能正确核算当期损益。影响了会计核算的真实性和正确性。

根据《物业管理企业财务管理规定》第十五条“企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人，双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现”和《上海市公有住房售后管理暂行办法》业主应与物业公司签订“房屋管理服务合同”的规定，物业公司物业管理费收入应按权责发生制原则进行核算。为了简便操作，建议采取如下方法：

1. 当月收到物业管理费时借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“应收账款——物业管理费”科目（退回多交物业管理费按相反科目处理）。

2. 月末按“收缴物业管理费月报表”中“本月应交数”借记“应收账款——物业管理费”科目，贷记“经营收入——物业管理费”科目。

3. 年末按“收缴物业管理费月报表”中实交下年度数，贷记“预收账款——物业管理费”科目，红字贷记“经营收入——物业管理费”科目。下年度初按上述会计分录冲回：红字贷记“预收账款——物业管理费”科目，贷记“经营收入——物业管理费”科目。

4. 年末物业管理费坏账损失，经物业公司领导批准，借记“管理费用”科目，贷记“应收账款——物业管理费”科目或“应收账款——物业管理费坏账准备”科目。
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物业管理收费的费用构成

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