物业公司会计实务

银河飞雪

一、物业

　　物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

　　物业应具备如下几个要素：

　　(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。

　　(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。

　　(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。

　　(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。

　　物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。

　　二、物业管理

　　概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合

　　物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。

　　物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要

　　一、物业管理企业会计对象

　　物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。

　　二、物业管理企业会计的职能

　　会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。

　　物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。

　　1反映职能

　　反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映

　　职能有如下特点：

　　(1)反映过程中，主要利用货币计量。

　　(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。

　　2监督职能

　　监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。

　　二、物业管理企业会计的职能

　　所谓的会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。

　　物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。

　　(一)反映职能

　　反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的矗基本职能。反映职能有如下特点；

　　(1)反映过程中，主要利用货币计量。对物业管理企业已发生的各项业务可以采用货币度量、实物度量和劳动度量。而货币度量可以将性质不同的各项业务加以综合，求得综合性较强的价值指标。市场经济条件下，广泛利用综合价值管理，是实行有效管理的一个重要手段。在反映中，我们并不排斥其他度量方法，但主要采用货币度量是反映的一大特点。

　　(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。

　　完整性是指凡属于经营活动中能以货币计量的经济业务都要加以记录，不能遗漏。连续性是指在核算时对各种经济业务应按照其发生的时间顺序依次进行登记，而不中断。系统性是指会计提供的信息资料必须通过一定的方法加以整理，形成相互联系的有序整体。

　　(二)监督职能

　　监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制．使之达到预期目标的功能。反映和监督这两项职能是不可分割的。二者的关系是辩证统一的。没有会计监督，反映就失去存在的意义．没有会计反映，会计监督就失去存在的基础。

　　一、会计核算的基本前提

　　以下列条件为前提

　　1会计主体

　　会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。

　　具备三个条件：

　　(1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。

　　(2)进行独立的生产经营活动。

　　(3)具有一定数量的资金。

　　企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。

　　2持续经营

　　持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。

　　3会计分期

　　会计分期是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算帐目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制会计报表。

　　4货币计量

　　货币计量是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货币作为统一尺度来进行计量。

　　二、会计核算的一般原则

　　会计核算的一般原则是建立在会计核算基本前提基础上，对会计核算所提供的信息的基本要求。

　　1．客观性原则

　　2．重要性原则

　　3．有用性原则

　　4．可比性原则

　　5．一贯性原则

　　6．及时性原则

　　7．清晰性原则

　　8．权责发生制原则

　　9．配比原则

　　10．划分收益性支出与资本性支出原则

　　11．历史成本原则

　　12．谨慎原则

　　一、会计要素

　　会计要素即是会计对象的具体化。我国＜企业会计准则＞将企业会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。

　　1．资产

　　资产是企业拥有或控制，能够以货币计量的经济资源。

　　2．负债

　　负债是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。

　　3．所有者权益

　　所有者权益是指企业投资人对企业净资产的所有权。

　　4．收入

　　收入是企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入。

　　5．费用

　　费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。

　　6．利润

　　利润是指企业在一定时期内的经营成果。包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。会计要素之间的数量关系为：

　　资产＝负债十所有者权益

　　二、会计核算方法

　　会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。

　　(一)会计核算的具体方法

　　1．设置会计科目

　　会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。

　　2．复式记帐

　　复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。

　　3．填制和审核凭证

　　会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。

　　4．登记帐簿

　　帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。

　　5．成本计算

　　成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。

　　6．财产清查

　　财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点和对银行存款、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。

　　7．编制会计报表

　　会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。

　　会计核算方法之间的相互关系：

　　上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证，并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。

　　二、会计核算方法

　　会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。

　　(一)会计核算的具体方法

　　1．设置会计科目

　　会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目就是事先在设计会计制度时规定这些项目，然后根据它在帐簿中开立帐户，分类地连续地记录各项经济业务。物业公司属于提供劳务服务的第三产业，现将其会计科目列出，以供会计核算时使用

　　会计科目表顺序号编号名称顺序号编号名称

　　一、资产类28214应付福利费

　　1101现金29221应交税金

　　2102银行存款30223应付利润

　　3109其他货币资金31229其他应交款

　　4111短期投资32231预提费用

　　5113应收帐款33241长期借款

　　6114坏帐准备34251应付债券

　　7117应收补贴款35261长期应付款

　　8119其他应收款36270递延税款

　　9121原材料37275住房周转金

　　10122燃料三、所有者权益

　　11124低值易耗品38301实收资本

　　12126物料用品39311资本公积

　　13128库存商品40313盈余公积

　　14131待摊费用41321本年利润

　　15141长期投资42322利润分配

　　16151固定资产四、损益表

　　17155累计折旧43501主营业务收入

　　18156固定资产清理44502主营业务成本

　　19159在建工程45503营业费用

　　20161无形资产46504主营业务税金及附加

　　21171递延资产47511管理费用

　　22181待处理财产损益48512财务费用

　　23195待转销汇兑损益49521投资收益

　　二、负债类50525补贴收入

　　24201短期借款51531营业外收入

　　25203应付帐款52532营业外支出

　　26209其他应付款53550所得税

　　27211应付工资54560以前年度损益调整

　　2，复式记帐

　　复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。这种记帐方法能够全面、清晰地反映出经济业务的来尤去脉，可以检查有关业务的记录是否正确。

　　3．填制和审核凭证

　　会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。所有凭证都要经过会计部门和有关部门的审核．只有经过审核无误的会计凭证，才能作为记帐的依据。填制和审核会计凭证可以为经济管理提供真实可*的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。

　　4．登记帐簿

　　帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。登记帐簿就是将发生的经济业务、序时、分类地记入有关帐簿。登记帐簿必须以凭证为根据，并定期进行结帐、对帐，为编制会计报表提供完整而又系统的会计数据。

　　5．成本计算

　　成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。通过成本计算，可以反映和监督各项费用的发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。

　　6．财产清查

　　财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点相对银行存敦、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。若发现帐实不符，查明原因，经过批准手续调整帐目，使帐实相符。

　　7．编制会计报表

　　会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计报表为人们了解和观察企业的生产经营情况，衡量和评价企业的财务状况和经营成果，提供必要的依据。

　　(二)会计核算方法之间的相互关系

　　上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证，并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。

　　一、会计机构的设置

　　二、会计人员

　　(?会计人员的主要职责

　　(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。

　　(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。

　　(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。

　　(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。

　　(二)会计人员的主要权限

　　三、会计法规和制度

　　会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三个层次构成。

　　1．会计法

　　2．会计准则

　　3．会计制度

可可熊

国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知
国税函〔2008〕828号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：  
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：  
　　一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。  
　　（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；  
　　（二）改变资产形状、结构或性能；  
　　（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；  
　　（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；  
　　（五）上述两种或两种以上情形的混合；  
　　（六）其他不改变资产所有权属的用途。  
　　二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。  
　　（一）用于市场推广或销售；  
　　（二）用于交际应酬；  
　　（三）用于职工奖励或福利；  
　（四）用于股息分配；  
　　（五）用于对外捐赠；  
　　（六）其他改变资产所有权属的用途。  
　三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。  
　　四、本通知自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。  
                                                           二○○八年十月九日
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gjc1015

谢谢。楼主了。。。。。

古云

谢谢。正好可用。。。。。。

dashuai

咱们版主真强啊，什么都会。他是不是在国家会计总署上班啊？

lybmm

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云淡风轻82

内容少了点,能否多介绍一点

江苏

谢谢。楼主了。。。。。

飘舞的樱花

谢谢！学习中。。。。。。。

伊凡

这样才能帮助我们这些又不懂又没钱的新学者啊，谢谢咯！