关于回迁房成本和收入的确认问题（向大家救助，急）

健康从这开始

我是沈阳一开发公司的，我公司在沈阳市苏家屯地区进行了一大片的棚户区改造（但没有省政府文件）。
具体情况如下：
      1、我公司交土地出让金17100万元。交契税760万元；
      2、因土地地上物的拆迁及居民的安置由我公司承办，区政府给我公司返款17100万元，做为地上物的拆迁及安置补偿款。我公司将此款做为专项应付款处理，没有冲减开发成本；
      3、我公司工程预算成本为54600万元，其中含拆迁补偿款3400万元，管理费760万元，销售费340万元；没含土地出让金17100万元。
       4、我公司建筑总面积255700平米，住宅及商网车库的面积106000平米，幼儿园及物业用房、社区用房等不可售面积为12000平米，安置动迁户面积136700平米，其中动迁户原房面积58000平米，安置45平米或60平米内的扩大面积为66700平米，超45或60米的扩大面积为12000平米；
      请教：1、如何确定回迁房的单位成本和总成本、回迁原房面积、两部分的扩大面积如何确认收入；
               2、如何确定可售面积的单位成本及总成本；
               3、请列出具体公式及列账分录

[ 本帖最后由 健康从这开始 于 2009-6-27 21:01 编辑 ]

银河飞雪

1、政府支付17100万元拆迁安置费，而你公司实际使用3400万元，余款是否需要返还给政府？

2、动迁户原房面积58000平米的成本：58000/255700*（54600-340）=12307.7万元（管理费作为开发间接费处理），按照12307.7万元缴纳营业税及附加。不确认收入（这里不可售面积的建造成本没有摊入，先记入可售面积的总成本，如果税务有异议时再行调整吧。）

3、安置45平米或60平米内的扩大面积为66700平米，超45或60米的扩大面积为12000平米，按照实际扩面销售价格来确认收入并计算缴纳营业税及附加，其成本计算如上。

4、可售面积=106000M2， 成本=（106000+12000）/255700*（54600-340）=25039.81万元，单位成本=2362.25元/平

健康从这开始

谢谢楼上的l回答。
第一：政府返的钱如果有结余，可以做为资本公积处理。但要交企业所得税。
第二：税务部门所说的原房面积按成本确认收入，并交缴流转税，但会计上不应当确认收入对吗。
第三：我公司支付的土地出让金也在开发成本里面，这样就加大了开发总成本，单位成本也随之提高。
第四：我准备把原房面积的成本列到政府返还的钱里面。
以上做法是否正确，还请楼上大虾指点。

eric199

同意银河飞雪的说话。
目前我们也在开发类似项目，问题也相似。后期还有许多困难，比如不动产发票怎么开，面积怎么填（原面积+扩面面积？），金额怎么填（扩面款，还是原面积成本+扩面款？），单价也会受影响，关系到最后办证问题，如果没有扩面，金额为0怎么办，契税怎么缴？这些问题国内很多地方政策不一致，或者就连相关部门就根本不知道怎么答复你。建议楼上的最好要向税务或房管，财政进行书面答疑申请，让他们书面回复，口头的答复后期回带来许多风险。

易和

你们的回复我看了,实话说问题很大,我也不是专家,但我单位也有类似问题,所以提出些不同看法:
1\关于你土地成本确定的问题:你所说的动迁花费3400万元是指除了回迁安置后额外花费的现金补偿和拆迁费吧?
这里就有两个问题: a\税务机关如何认定你的土地成本,因为你有政府财政返还,所以土地成本应是17100-17100+3400=3400,你开始交纳的17100不能认定为土地成本.b\你说17100-3400=?作为资本公积金,缴纳企业所得税也有道理,但企业亏大了,因为回迁安置成本并未计算为土地补偿成本.
2\回迁等面积流转税是否按照成本缴纳,各地规定不一