淡市下房地产促销招数漫谈

狼毒花

如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。一方面，楼盘本身的建设特性可能因为时代的发展而日显落伍；另一方面，随着后续楼盘的相继进入市场以及前期销售不畅楼盘的继续销售，都使楼盘的销售推广所面临的竞争范围扩大。对此，有业内人士指出，房产商如果采取"以快打慢"的楼盘推广策略，在相对较短的时间内积聚大量的营销资源，从而加速楼盘销售，以减少营销风险。因此，房产商对于楼盘的销售必须拿出翔实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销计划。

　　先出租 后卖楼
　　所谓先出租，后卖楼，是指房产商在正式销售之前，将具体房屋单元先出租给固定客户，然后以此作为卖点，进行房屋销售推广。
　　此种促销策略的核心是，充分考虑客户购买不动产后所存在的变现风险，使客户在买楼之后即可享受到即时、现实的现金回报。由于客户在决定买楼时，能通过具体的考察知晓其决定购买的房屋所存在的投资价值与发展潜力，并且由于具有现实可行的资金回报，从一定程度上讲，能在很大程度上刺激客户的购买行为，最终产生很好的促销效果。
　　从某种程度上讲，这种策略与以前房产商所实行的"返租、包租"策略有同出一辙之嫌，但实质上，两者存在很大的差别。某种意义上，如果房产商运用得当，用其完全可以成为"返租、包租"的替代策略。
　　先出租，后卖楼策略将使房产商面临两个市场：租务市场和销售市场。表面来看，房产商由于所面临市场范围的扩大和不确定性，将加大推广难度。实则，尽管目前许多房产商开发的新盘没有直接面对租务市场，但在租务市场上却能常常看到新盘房屋的影子。由此可见，该策略实际上是直接面对租务市场与销售市场并举，通过租务市场的较底风险进入，实现楼盘价值的初步实现，从而为销售市场减轻压力，促进销售。
　　对于这种策略的运用，房产商需注意的是，只有部分楼盘适用，并非适合所有类型的房屋，笔者对于此种策略的应用范围较侧重于商业铺面、办公写字楼类物业，只要的策略计划得当的情况下，完全可以作为一种主要的营销策略。
　　对于此种策略在住宅类房屋的适用，可以局部、小范围地适用，运用得当，会对整个楼盘的销售起到很好的促进作用。之所以需要局部、小范围地适用。，完全在于许多住宅由于购买者为自用，并且由于其用途价值的影响，往往买房者"喜新厌旧"，因此，本策略适用于住宅需谨慎行事。