[房产市场] 万科地储只够开发2.5年或将被拉下龙头宝座 [复制链接]

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发表于 2009-6-9 13:24:03 |只看该作者 |倒序浏览

2008年年度报告中,万科已经明确提出,“2009年公司发展策略的重点方向之一,是提升万科产品的市场竞争力,”已不再提提高市场占有率。
我们只能说,也许,也许这一轮地产的冬季最严重的行业结果,不是几家广东地产公司濒临险境,而是神话最终破灭,那就是:万科踏空。
7个月的踏空,或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。
“万科真的踏空了”
“如果地产真的就此回暖,并且持续下去,那么万科就可能赶不上趟了。”早在两个月前,当理财周报深入报道一线地产信号的时候,业内一位著名的券商分析人士告诉理财周报。
同样持此观点的,还有光大证券的分析师赵强,他在对招商地产的高价地做反向辨析的时候,向理财周报指出,“万科可能踏空”。
于是,最近万科副总裁肖莉在半公开场合承认,万科有可能已经错失了最好的拿地时机——去年的3季度。
万科在掉头,如同理财周报第92期的报道:万科开始动手。据理财周报独家消息,“10多个项目在谈。”这无疑,这诚然是万科强大生命力的体现,也显然是被动的急速转向。正如肖莉所说,万科会在上半年锁定一部分土地,以避免下半年土地市场的激烈竞争。
最近一周内,万科合计以19.43亿元,在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。而且佛山地块万科是以比底价溢价50%的成交价拿下。这是2007年之后万科在一级土地市场上少见的大手笔。
但自去年10月以来,万科只是新增了广州以及西安两幅地块,均为收购模式,万科合计支付地价只有6.42亿元,长达7个月的时间,即使在地价折让40%的2008年第四季度,万科仍然只拿了总面积26.17万平方米两块地,土地储备步步萎缩。
反观保利地产,在反应速度上要快万科一个节拍。在9月、10月、11月连续三个月未有新动作后,2008年12月突然在三个中心城市出手,成交三块总面积达100万平方米的土地。2009年3月末,保利地产的土地储备再次净增加336万平方米,其土地储备总面积达到2570.18万平方米。曾经因拿地节奏失误而备受市场忧虑的金地集团,也已在2008年咬牙调整,并于上月主动出击。
万科放弃规模第一追求
既有必要为错误的坦诚和纠正而欢呼,我们也有必要询问:为此万科将付出何种代价?
我们注意到,一个极易被人忽视的信号,即在2008年年度报告中,万科已经明确提出,“2009年公司发展策略的重点方向之一,是提升万科产品的市场竞争力,”已不再提提高市场占有率。
而据理财周报了解,在近一段时间,证券公司及机构对万科的调研中,万科的确向机构们展示了其“追求利润,不追求规模”的取向:
以长城证券分析师刘昆的话描述,即是“长远目标并不是单纯追求规模第一,或者是最赚钱的企业,而是作股东回报率最高的公司,并体现在公司的总市值上。”而万科此后的追求取向,不再是收入,“追求EPS”。
“又一个忽悠”,在另一位与万科保持密切关系的分析人士看来,在集中度如此之低的地产行业,“万科这个战略调整的确是有点不可思议,说白了就是为发展滞缓换个说法。”
万科的放缓已成事实。尽管有楼市小阳春的背景的刺激,但以一季度情况看,万科的销售仍未完全振作,在牺牲2个百分点的毛利,其主营业务收入勉强由08年全年的15.38%提升至27.56%。反观保利地产其08年全年及一季度仍然保持近90%左右的增长速度。
假设未来三年万科年均增长28%,保利地产年均增长80%,到2011年,保利地产即可年销售905亿元超越现在的行业龙头万科。
如果这一判断果然履现,则这是万科为踏错节奏而付出的沉重代价。
土地储备只够开发2.5年 
 
值得注意的是,保利地产的土地楼面地价上延续了优势。
以渤海证券统计的2008年新增土地楼面地价为例,万科新增土地楼面地价为1941.37元/平方米,保利地产新增土地楼面地价为1036.42元/平方米,比万科便宜913.26元/平方米,如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构,保利地产新增土地价值则要大大于高于万科新增土地储备,也就是说,万科的2008年新增土地储备相对地价要远远高于保利地产。时间再往前,2006年至2008年三年,保利地产土地储备楼面地价仍然以2051.36元/平方米,大大低于万科的2516.87元平方米。
理财周报设计了一项指标“土地储备存续比”(土地储备面积辕单期销售额,大体衡量一个时期按照其开发销售速度,土地储备可供开发时间。),遥衡量比较保利地产和万科土地储备叮后续扩张的保障能力,其结果也令人吃惊。
保利地产平均每季度均保持在40.16,万科则为11.30。事实上,保利地产自2006年上市后,其土地储备面积增速即极为迅速,从近三年看,其要新增土地储备面积远远高于其同期销售面积,2006年销售面积为123万平方米,新增土地储备为前者近三倍,达到385万平方米;2007年销售面积为200万平方米,新增土地储备面积则为755万平方米;2008年销售面积为258万平方米,新增土地储备为594万平方米。
以2009年一季度最新比值看,保利为33.67,万科为10.68,亦即,若按照一季度销售速度,则保利土地储备可供开发销售约33.67个季度,万科则仅够10.68个季度,相当于两年半。这将极大的限制万科后续扩张能力。
“保利赶超万科,用不着三年”
2008年万科全年营业收入达到409.92亿元,尽管这一数值,仍然比排在第二位的香港上市公司中海207亿元的营业收入多出达50%,雄踞<A href="http://www.soufun.com/" target=_blank>房地产</A>上市公司之首,但有一个数据必须注意,在连续多年以60%、70%的增长速度发展之后,万科在2008年全年的主营业务收入增长速度大幅放缓,同比仅增加15.38%,即使这样,其15.38%的增长速度仍然是以利润为代价实现,2008年其全年销售毛利率为39%,比2007年收窄2.99个百分点,全年净利同比减少8个亿。在最新的09年一季度,万科增长速度虽有提速,其主营业务收入增长达到27.65%,但其销售毛利率却再次猛降至33.81%,这一数值即使与2006年相比,仍要低2.74个百分点。
再看看保利地产,2008年全年营业收入同比增长达到91.24%,在楼市低迷的背景下其销售毛利率仍然比2007年提高2.3个百分点,事实上,从2006年上市到2009年一季度看,其销售毛利率均保持稳定的增长,2006年销售毛利率为35.82%,最新的一季报显示保利地产销售毛利率已达到42.88%。
两相比较生疑惑,房地产的龙头会持续多久?
在诸多房地产分析师的对于万科未来三年的预测中,乐观者如长江证券苏雪晶,给出万科未来三年年均增长约35%,悲观者如渤海证券周户给出年均19%的增长预测。折中看,即以接近万科2009年一季度的数值“28%”计算,三年后,即2011年万科的主营业务估计为860亿元左右。
再看保利地产,其2006-2008年主营业务收入年均增长接近90%,最新的2009年一季报其主营业务收入同比增长84.72%,考虑到此前的业绩表现、丰厚优质的土地储备及其大股东背景,若以“80%”设定为保利地产未来三年的主营业务收入增幅,三年后,即2011年保利地产的主营业务收入应该在905亿元左右。
换言之,三年以内,保利地产就极可能能超过万科。
甚至有更为激进者,上述匿名分析人士说,“3年?如果保利这一次增发拿下来,会再次加速前冲,根本就用不着3年。”
保利是不是另一个顺驰?
一边倒的言论容易使人怀疑。
的确,地产行业及资本市场,对保利激进发展的担忧和争议从未如此激烈过。那么,保利地产到底会不会是另一个顺驰?
自1994年成立以来,顺驰就一直保持着几何式的扩张速度。2003年,提出40亿元的销售计划,目标直指万科;2004年,提出100亿元销售目标(相当于当年万科与富力地产的销售额之和,实际销售额为83.4亿元);2005年,计划在2004年基础上将销售额再翻一倍,达到190亿元;2006年,计划实现400亿元;2007年,800亿元。而且顺驰的现实速度比规划更快。有趣的是,这个规划的平均速度和目前保利地产的确十分神似。那么保利是否超速了?
从土地储备看,截至2004年6月,顺驰累计占地面积已达1347万平方米,建筑面积近1450万平方米。其储备足以支持约10年时间的快速度开发。这和目前的保利也甚为相似。
这又导致类似的负债水平。在2004年的博鳌亚洲论坛上,<A href="http://blog.soufun.com/blog_1525150.htm" target=_blank>王石</A>即曾暗指顺驰面临高负债危机。而保利地产也连续数年保持高于70%的负债率,这在理论上属于红线。
正是这一指标,成为“保利顺驰论”的核心要据。
但该项指标的辨证分析又将导致另一个不同的结论:因为顺驰倒在庞大的短期负债上,即“短贷长投”,而保利地产恰好相反,其债务结构从2004年以后一直是长期借款压倒短期借款,可谓“长贷短投”。
“这可以说从根本上保证了保利地产与顺驰的区别。”上述人士如此表示。
实际上,如果从战略、周转、拿地策略等等中观角度再详加探索,理财周报明显发现,保利地产的模式与当年顺驰的确有着隐秘而重大的区别。
我们需要承认,任何的模式都是两面的,如同万科的谨慎保守,可以招致踏空,亦可保障不失足。那么保利地产的真正基因和风险又在何处?
这是个重大课题,也许从新的角度出发,方能还原一个真实的保利。但因篇幅原因,本周尚不能和盘托出,理财周报将予以继续探索。