万科保利逆向选择激辩楼市

银河飞雪

万科保利逆向选择激辩楼市

来源：南方都市报 　2009-06-01 15:02:30 　作者：　　

　　下半年房价或将重入下降通道

　　2009年以来，在各项利好政策出台带动下，楼价逐渐攀升；进入5月后仍交出稳中回升成绩表。然而，在较为复杂的国内外经济环境中，房地产企业的市场策略出现一定分化迹象。万科董事长王石日前抛出房价进入“后拐点时代”论，与之相伴的是公司持续“防御型”战略；与之恰恰相反的是，保利地产逆市扩张，80亿再融资囤地北京。

    万科“防御”保利逆市扩张

    2009年1-4月份，地产龙头万科累计销售面积212万平方米，销售金额174.9亿元，分别比08年同期增长30.4%和21.4%。

    然而，万科在掉头。王石日前接受媒体采访时抛出房价进入“后拐点时代”言论，与之相一致的是，万科采取持续“防御型”战略。

    5月25日，万科董秘与部分机构投资者交流时称，对于房价的判断，万科认为房价大涨、宏观经济向好和房贷政策保持稳定，这三者同时发生的概率很小。比较可能出现的情况是房价稳定或小幅上涨，而货币政策是否具有延续性要看接下来几个季度的统计数据。

    万科的土地储备亦步步萎缩。除了最近一周内，万科合计以19.43亿元，溢价50%在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块外，08年万科补充了666万平方米低地价库存，相当于1884元的楼面地价，土地储备不够3年。

    与万科的“防御型”战略相反的是，保利地产高负债逆市扩张。80亿非公开发行A股股票的申请近日已获得证监会有条件通过。主要投资于上海保利叶上海、上海保利林语等8个项目。今年前四个月，保利累计签约面积124.7万平方米，签约金额105.2亿，比去年分别增长182%和213%；销售均价8430元/ 平方米，同比上涨11%。

    在2008年地产销售形势不佳的情况下，保利仍然新拓展了12个项目，新增了594万平方米的土地储备。这种扩张势头使保利地产2008年存货从280亿一下猛增至401亿，增幅达43.12%。

    下半年房价将重入下降通道？

    今年1月份以后，在各项利好政策出台带动下，楼价逐渐攀升。1～4月 ，全 国 商 品 房 销 售 面 积17625 .45万平方米，同比增长 17.5%。商品房销售额7995.92亿元，同比大增35.4%。不过，有地产业内人士向记者提示说，房地产销售在具体项目上其实呈“二八现象”，仍是少数的房地产商获得了较多的销量，中小房地产商实际销售获益不多。

    “如果地产真的就此回暖，并且持续下去，那么国务院最近就不会出台支持房地产的政策了。”分析人士向记者表示。

    5月27日公布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》要求，自5月25日起各行业固定资产投资项目根据新的“最低资本金比例”执行，涉及钢铁、水泥、铁路、房地产等多个领域。

    江海证券分析师石维坚认为，从投资型需求较为活跃的一线城市来看，目前并没有出现投资型需求全面入市的迹象，由此可以推测全国楼市以自住性需求为主的态势也不会发生大的变化。一线城市中，上海成交结构持续放大，很可能是局部区域物业交投活跃的结果，还不具备整体代表意义。对于投资性需求的释放，他们认为短期之内仍不可抱太大期望。无论是从宏观经济形势的角度考量，还是从政府提出研究征收物业税的政策视角考虑，房价快速上涨都缺乏坚实的基础，这就决定了我国楼市走向仍将主要取决于刚性需求。

    银监会主席刘明康日前在《亚洲银行家》杂志第十届峰会上亦透露，为进一步降低风险，银监会继续要求商业银行控制房地产开发商贷款权重，严控二套房贷的有关措施，审慎推进资产证券化进程。据了解，近期市场上出现了一些放松和变相放松二套房贷款的情况。尽管4月新增贷款环比下滑近70%，不过银监会的监管并未因此放松。

    记者 龙金光 实习生 段善策