找的就是你-----高人

oumu

初涉房地产会计，有几个问题不明白，特向群里高人请教：
1、核算是否不用明细到具体号幢号（有20多幢楼）；
2、销售发票已开出但成本项目未归集完，是否可暂不结转销售成本（开发票时成本项目有部分无法估计）；
3、向私人借款利息无发票，该利息能否资本化；
4、在开发过程中配套设施及附属工程由开发商负责，如修通道路，砌围墙，均包给别人处理，临工性质，完工后不能提供发票。该部分工程计入开发成本的依据需要哪些票据才合法；
5、一个项目利润几千万，如何才能更有效更合理的分配利润，分配利润有哪些合理避税渠道

xiaofengcpa

1、国税发[2006]31号二、关于完工开发产品的税务处理问题
    （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：?
    1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
    2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
    3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。?
因此，如果符合上述条件，就应按完工开发产品税务处理，确认销售收入，结转销售成本，不以开具销售发票为准(实际情况会与发票管理法规相矛盾的），但是完工开发产品的税务处理，开具了结算发票，就得结转销售成本。会计处理按会计准则预估处理，税务上是不可以预估处理，但是在以后取得工程发票时，再分摊到当期销售成本中，进入当期损益。
3、企业向个人借款，需要到当地税务部门开具发票，因为个人要产生营业税纳税义务。利息部分是否可以税前列支或资本化，各地税务执行不一致，有的税务局不承认个人借款利息，税前列支，跟主管局沟通。

狼毒花

1、成本核算到期数就可以了，没有必要分太细，因为你没有办法分那么细
2、销售发票开出意味着你房屋已经交付，产权已经转移，那么你应该按照规定确认收入和成本，因为只能按照取得的成本发票来分摊交付房屋的成本，所以不能对未归集的成本进行预估。

狼毒花

3、向私人借款，需要代扣代缴个人所得税，之后可以按实入账，如果超过银行同期利率（浙江省12％）则年底纳税调整

狼毒花

4、应到税务局Dai.开劳务费发票方能列支
5、分配利润还是隐藏利润，如果是隐藏利润，那是违法乱纪，不好多说什么，心照不宣
   如果是分配利润，那就按照公司章程，股东会决议呗

oumu

非常感谢狼毒花的支持

2、收入要与成本配比,如果成本不能准确计量,那收入还能确认吗,?
例如销售发票已开出,但出让土地的发票还未入账,即土地成本未入账,这种情况下能确认收入吗?
3、向私人借款——股东私人名义借款给项目上使用，同样只代扣代缴个税就行了吗？
5、实际上我们更关心如何以其它渠道分配利润，就该问题如果你愿意，希望能留下QQ或加我，诚心向你请教，我的QQ329768490

oumu

非常感谢以上二位的指教，
但“最佳答案”只能选一个，我想大家一起探讨远远比一点悬赏金钱要强得多，这一点希望狼毒花理解哈

金的儿

做下来听课，我也很想知道

吴东新

　渴望与论坛一同成长！

唐羽慧

很好的贴