TA的每日心情 | 慵懒
2016-4-2 10:32 |
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摘要房地产开发企业有两大核心：资金和土地。而资金在其中更起决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。
关键词房地产开发融资策略融资操作项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不答应建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难 时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且金融产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，由于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款布满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判定比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做 的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元，还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先预备哪些方面的资料呢？
项目情况。房地产企业事先预备一份项目的可行性研究告，主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行爱好和贷款意向。
“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银
行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资告、公司合同章程、历年的审计告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发历史，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%，银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3贷款操作方法及操作步骤
3.1接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发企业就可按融资行的要求预备并递
交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证实书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估告。
房地产开发企业的融资人假如了解贷款评估告构成的主要内容，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估告一般由以下几个部分构成：
借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
项目概况及批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。批情况如实列出即可。
项目的分析评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目四周的交通、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优 劣进行分析评价，确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性，另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性，安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为4.7× =1.41亿元
3.3跟踪沟通与配合
贷款评估告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验轻易在贷审会上碰到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的预备是追加初期股东投入。除会前预备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的猜测是否准确把握到位，措施是否得当。假如基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估，贷款合同公证，购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万 元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4结语
知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
参考文献
1冯琪.新编房地产治理人员实用法律法规速查手册.北京：中国建材工业出版社，2004
2刘永章，叶伟春.商业银行营销治理.上海：上海财经大学出版社，1998
3李进都.房地产税收理论与实务.北京：中国税务出版社，2000
4中国注册会计师协会编.财务成本治理.北京：经济科学出版社，2005 |
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发表于 2009-5-28 16:20:28
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