TA的每日心情 | 奋斗
2017-10-23 16:50 |
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签到天数: 53 天 [LV.5]常住居民I 
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就这么个东东
首先自然是买地成本了:
(1)看时机: 在地产低潮期地价屯积
地皮, 是最直接的成本策略, 香港前五名的首富都是这么发家的.
(1)看地段:在偏远些的地段屯积地皮, 几年后"偏远地段"成了中心地段, 就又发了.
(3)看人:先买下不值钱的地段,然后拼命往国土/规划局钻, 把地段的用途容积改值钱了.就再发了.
3)施工报建的劳保费.一个项目的劳保费,建设局与施工单位一般是2:8分成.建设局会在施工报建时先按造价3.04%的费率先从建设单位收取劳保费.但如果造价超过一定的数额,可以与建设局协议分期\分批支付,这样建设单位先可少交
(4)施工报建时要缴不少费用,但这些费用大都是根据项目造价作为基数按费率来收取,但现在的造价似乎很不规范.
(5)商品房预售许可证办理要缴"预售款监管服务费",也是按造价为基数取费的...
1)在规划局规划报建,\一般要收"基础配套设施费",大概100元/平方米.但有些地方可能有优费政策吸引投资,就可以适当减免.
(2)再如人防易地建设,一般都得收:"人防易地建设费",但如果设计面积合理,可以省下若干费用.
主要成本数据，如土地成本、前期费用、开发期应缴纳之税费、小区红线内、外市政与公建配套费和建安工程造价等，
1.土地成本
2.建安成本（土建装修工程费及机电设备安装工程费）
3.项目开发期应缴纳税费包括：
◎土地使用税
◎投资方向调节税
◎配套设施建设费
◎设备及消防供电用电负荷费
◎供水管、网补偿费
◎预算定额管理费
◎建筑工程监理费
◎建设工程质量监督费
◎建设工程质量监督费检验费
◎建设工程安全监督费
◎报建费、建筑许可证费
◎新型墙体材料保证金
◎其它税、费
4.营业税
5.各类配套工程费
6.供水增容费
7.报建手续费
8.不可预见费
本项目的不可预见费用为500万元，单方成本为20元／平方米。
9.投资利息
10.其他费用
以下是我在项目管理中关于施工图优化的一些经历:
(1)总体规划报建时,涉及到容积率\绿化率,但如果巧妙的利用周边的地理环境,如公路等,就可以在一定程度上相对提高容积率\绿化率.同时也"符合"土地"出让条件.
(2)将"五图"中的竖向规划图的标高按现场的实际情况进行优化.减少填土\取土.
(3)在管桩检测新旧规范交接时,协调有关部门,将静压桩的终压值\管桩检测加载值适当调整.(当然,前提是必须确保质量安全)
(4)根据工期的实际进展,将结施图中楼层砼加强带改为后浇带,(3万平方米,)省了近40万.
(5)采用新材料----水泥基渗透结晶型防水材料,对原屋面防水设计进行优化,(1.5万平方米,)省了30万元.
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发表于 2009-5-27 13:15:48
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