【122号专题】投资性房地产在待出售期间临时租出是否计提折旧?

云中飞

投资性房地产在待出售期间临时租出是否计提折旧?
投资性房地产在待出售期间临时租出，是否可以计提折旧？

（2009）31号文

第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
这一条是否使用“投资性房地产” ，“投资性房地产”在税收上是否按12个月标准确定可否计算折旧。
大家一起讨论！！

扬州税院的教授们意见也不一致，高金平老师说可以，辛连珠老师说不可以。哎，不知道听谁的了
高金平老师说可以，非常有道理；辛连珠老师说不可以，人家有法律依据。
财税[2007]80号：“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”
这是辛连珠老师说不可以的法律依据。
个人认为辛连珠老师观点不正确。
文件说处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额，这里说的是处置时才要按历史成本，但是，这里并没有说平时的处理也按历史成本啊。
云中飞非常尊敬辛连珠老师，但是，这一次，她比较固执。

云中飞

新会计准则和新企业所得税法差异
国家税务总局所得税司 刘磊
在税务处理上，按会计准则确认的投资性房地产，区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理：
　　（1）经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物，按照《企业所得税法》第十一条规定，如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物，不再确认为固定资产，不得计算折旧扣除。已出租的房屋、建筑物，即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物，可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。
　　（2）经会计处理确认为投资性房地产的土地使用权，按照《企业所得税法》第十二条规定，与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。已出租的土地使用权，即以经营租赁方式出租的土地使用权，可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，目前没有用于经营活动的，不能确认为无形资产，不得计算摊销费用扣除。该土地使用权在转让时，可按照《企业所得税法》第十六条规定，按其计税基础扣除。
在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

云中飞

第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
这一条是否使用“投资性房地产” ，“投资性房地产”在税收上是否按12个月标准确定可否计算折旧呢？
按照会计准则规定，自用房地产和作为存货的房地产不作为投资性房地产。也就是说。所说的自用，不包括出租行为。
目前，除了辛连珠老师，绝大部分人，包括总局的领导，都认为可以提折旧。
第十一条 在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。
　　下列固定资产不得计算折旧扣除：
　　（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；
　　（二）以经营租赁方式租入的固定资产；
　　（三）以融资租赁方式租出的固定资产；
　　（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；
　　（五）与经营活动无关的固定资产；
　　（六）单独估价作为固定资产入账的土地；
　　（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。

吴东新

非常实用，学习并顶起！

qq1998

投资性房地产在待出售期间临时租出是否计提折旧?

提折旧

汪晓萍

会计上是可以摊销的，不知是否允许税前扣除？

渔舟唱晚

学习并顶起！!!!

八度神仙

是否还需要相应的财务处理程序跟进才能计提折旧，如需要转入自用的明细科目，不在代售产品中体现，如此方可计提，待销售时需要在转入销售产品中？

图腾999

法律的漏洞，帮你顶一下。

多多鱼儿

所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持的房地产，投资性房是产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
投资性房地产不包括：自用房地产，作为存货的房地产
投资性房地产可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，采用成本模式进行后续计量的，可以计提折旧或者摊销，存在减值现像还可以计提减值。
采用公允价值模式进行计量的，不可以计提折旧或摊销，公允价值变动计入公允价值变动损益。