到美国买地需要注意土地是否已经“细分”（subdivided）

您好吗

美国的土地“细分”（subdivided）相当于中国的规划批准，所不同的是，中国的规划许可证一般标明的是批准建设的建筑面积（以及容积率等等），而美国的细分则标明的是批准建设的住宅幢数（单元数），而对每幢或每单元的建筑面积则不做规定，因此也没有总建筑面积的限制。土地在细分前，多是农业用地，一个农业主所拥有的一整块农业地，无论大小，一般只准建一幢别墅（拥有1英亩和拥有100英亩农业用地一样，都只能建一幢别墅。当然，一个农业主可同时拥有多块只能建一幢别墅的土地）。因此，“细分”包含两项内容，一是将农业用地变更为别墅或住宅用地，二是将每块只准建一幢的规划批准变更为可建更多幢数的规划批准。显而易见，未细分的土地价值低，已细分的土地价值高，而且可能高几倍、十几倍。以现正在国内推销的洛杉矶卫星城兰卡斯特市的土地项目为例，同样为200多亩的土地，位置优劣也处在相同档次，但未细分的那块，仅卖＄115万，而已细分的那块则卖＄456万，价格差了四倍。因此，在比较土地价格时，除了价差，地理位置外，土地是否已细分是个更重要的因素。

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