中国房地产行业向“美国模式”靠拢

狼毒花

在一系列调控政策的影响下，中国房地产行业的游戏规则正在发生变化。传统的房地产开发链条显示，开发商是整个链条的上端，也是利益传动的第一环。而且开发商往往也利用这种“核心”的优势，通过带资承包等形式使得施工企业承担部分开发资金利息、出让他们应得的部分利益，通过预售的形式让消费者承担部分开发资金利息等等。

    整体看中国的房地产企业，它们似乎走过了这样一种发展轨迹：关系型－开发型与囤地型－资源整合型，直至最后可能将会转化成专业的资本运作或者说是金融安排型的开发模式。其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。目前，可以说，我们正处在这种房地产开发模式转变的过程之中，而对于转变之后的行业运作方式，我们可就此称它为“房地产后开发时代”。

    以前的房地产企业，由于国家的鼓励性政策，企业很容易就能在银行贷到大量的资金。企业只要跟政府搞好关系就能以低价毫不费力地拿到土地。宽松的政策下，一方面带来了房地产业的迅猛发展，另一方面也导致了房地产企业的良莠不齐。很多企业就是靠着关系拿地，靠银行贷款来搞房地产开发，获得了丰厚的收益。20年来中国房地产开发模式的核心是房地产商统揽土地－融资－规划－施工－销售－物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。但是，如今关系地产年代已经一去不复返了。在当前环境下，在竞争环境发生变化时，企业需要重新审视资源和能力。

    近两年，房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。其实，在这一转变过程中，还有一部分房地产开发商也敏感地看到了这种转型的脉络。如万科最近宣布的企业转型计划，如金地、招商地产等企业。它们认识到，资金是房地产开发行业最重要的关键资源，它是企业的核心竞争力。也许在房地产市场还处于卖方市场的时候，这一能力所带来的竞争优势还没有被充分体现出来，但随着市场和各方面环境的变化，它已经成为房地产行业价值链上最增值的一环，是当今国内房地产企业获取竞争优势的有力武器。

    资本运作是指对企业资本进行运筹、谋划、决策、理财和投资的业务。具体地说，是对企业可以支配的各种资源和生产要素进行运筹谋划和优化配置，以实现最大限度的资本增值的目标。就房地产而言，在某种程度上，就可以将它看作是一种金融的安排。纵观各国的房地产业，当行业趋于成熟的时候，无不走向地产金融。而我国，目前房地产市场环境的窘迫，使房地产开发企业不得不面对资本运作模式创新、融资渠道拓宽的行业性变革，这场变革的核心是行业重心将由原来的土地运营转向金融运作。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量，现有的开发商时代也将最终变成投资商以及建造商等多种专业运作模式同存的“房地产后开发时代”，这也是进一步向美国等发达国家的房地产发展模式靠近。