房地产的暴利究竟有多“暴”?

许仙

房地产业的暴利有多暴？绝大多数房地产商对此是讳莫如深。因为这是“商业机密”，不可为外人道也。房地产商还说,按照“企业成本是定价的基础”的说法，建房成本常成为开发商逃避房价高涨的极好理由。事实决非如此。财政部检查的39家房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12·2%，而实际利润率高达26·79%，只是指出了隐瞒利润超过一半。那么，究竟每平方米的地价是多少？房屋的成本价又是多少？我们对房地产业的暴利，缺乏详尽的数据。指责房地产业的暴利，人们只能从一些感觉和表象上分析。

　　
　　现在好了，市场化程度最高的温州，最近给我们提供了一个确凿的材料。

　　
　　据新华社温州11月16日电，温州市个人合作建房项目的委托开发商15日以1亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块。这是国内首个拿到土地的个人合作建房项目。这1亿多元的土地出让金和建设资金，全部由参与个人合作建房的260个成员筹集。因为是集资建房，钱是大家拿出来的，就必需把资金如何使用，向投资者作公开说明。于是，我们得到了一组可信的数据。

　　
　　现在，地价和建成后房屋成本价都出来了。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。温州的地价还是比较贵的，但房屋的造价并不算很高，一平方米的造价仅1200元，不到地价的30%。这样推算一下，如果楼盘开价是每平方米10000元左右，房地产商的利润率就是88%以上。较之于财政部查出的实际利润率26·79%，又高出了三倍多。

　　
　　再说，开发商拿到土地的价格，和个人集资建房不同，因有“打通关节”的作用，每平方米的地价肯定要比4100的价格要低，加之房地产商在施工中做些手脚，那么，它的实际房屋成本价，也肯定不到每平方米5300元。即使在成本中还要加上房地产商的各种见不得人的花费，其实际利润率是惊人的。房地产的暴利有多“暴”?现在有了一个初步的答案。虽然各大城市的地价和房屋的造价略有差别，但温州的数据有很重要的参考价值。我们的结论是：房地产商的实际利润率，要大大高出财政部调查出来的26·79%。 　　
　　温州市民这回“合作建房”，揭开了房地产业黑幕的一角，擦亮了人们的眼睛。由此可见，巨额利润是造就高房价的决定因素。让房价“发烧的”，不是成本而是暴利。这使许多房地产商和地方政府处于一种十分尴尬的地位。房价降低的空间竟有那么大！“敏感的”问题也是可以干预的。看来，把房价降下来，非不能也，乃为或不为也。构建和谐社会一说，不能只停留在纸面上。急需住房的百姓买不起住房，房地产商把大把的钞票垄到自己的口袋里，还有什么和谐可言！“噤口”也者，乃是对社会的不负责任。对一个有责任感的政府工作人员来说，决不能在居高不下的房价面前闭上自己的眼睛。

全心全意

成本里扣除土地的其余所有成本才1200?

全心全意

现在砖混房子建安，加景观等后期综合，加税费，不可能才1200吧？