国税发[2009]31号文对房地产企业汇算清缴有哪些影响？

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转自；财考网

    问：国税发[2009]31号文的下发，对房地产行业无疑是个大事。但对以前有关文件的条款还不大明确。如：

　　1、计税毛利率与预计利润率是否有区别。
　　2、预售收入是否允许扣除期间费用及营业税金及附加。
　　3、按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加（假定可以扣除）后的余额能否弥补以前年度的亏损。
　　4、作为预售收入的企业发生的广告费、业务宣传费及业务招待费在当年期间费用中列支应全额调增应纳税所得额。但是，在开发间接费用中列支业务招待费是否可以，如企业已列支，待企业开发产品完工后汇算清缴时再一并调整是否可以？

　　答：1、计税毛利率与预计利润率。
　　依计税毛利率计算出毛利额，依预计利润率计算出会计利润，两者有区别。

　　2、关于期间费用及营业税金及附加的扣除问题。

   《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

　　因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。预售收入需符合条件方可确认销售收入（即结转销售收入），同时结转开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税，准予扣除。

　　3、关于弥补以前年度的亏损。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条第二款规定：“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。”

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条第一款规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入？应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

　　结合上述规定，贵公司按销售未完工开发产品取得的预售收入计算的毛利额计入当期应纳税所得额（已减除可以扣除项目），并据此应纳税所得额计算月度或者季度应预缴企业所得税额，年度汇算时可以按规定弥补以前年度的亏损。

　　4、关于广告费、业务宣传费及业务招待费问题。

　　所发生的广告费、业务宣传费及业务招待费应在当年期间费用中列支。由于预售收入符合条件时确认并结转销售收入，因此，在年度汇算时，以当年销售收入为基数计算超过标准的广告费、业务宣传费准予在以后纳税年度结转扣除；超过标准的业务招待费则直接调增应纳税所得额。开发间接费用中不可以列支业务招待费，如果已列支，应并入当年发生额中在年度汇算时按标准计算扣除。

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