[筹划] 旧房转让的纳税筹划学问 [复制链接]

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发表于 2009-3-29 19:12:10 |只看该作者 |倒序浏览

旧房转让的纳税筹划学问

在社会主义市场经济中，企业为了适应市场的发展变化，需要不定期对原有厂房和设备等固定资产进行更新与改造，以增加企业的竞争力。许多企业更新与改造后或多或少存在使用了一定时间或达到一定磨损程度的旧房，这些旧房企业因不再使用而形成闲置资产；企业为了盘活这些闲置的旧房，大多会采取对外有偿转让方式进行处置，旧房对外有偿转让有没有什么学问呢？根据现行税收政策举例分析如下：
　　某省会城市的盈利甲公司，因进行异地技术改造，重新建造了厂房和办公楼，原有的办公楼系90年代建造的已不再使用，形成闲置资产。2008年甲公司计划以对外有偿转让该闲置房产。该房产当时造价200万元，无偿取得土地使用权；经企业聘请当地具有资质的房地产评估事务所评估，按现行市场价的材料和人工费用进行评估测算，现在建造同样的房产需1200万元，该房产为6成新，市场价格为920万元。该房产已提折旧152万元，预计净残值率5%，暂不考虑印花税，假定无其他纳税调整因素。经分析甲公司有以下两种方案可供选择。
　　方案一、对外拍卖有偿转让。甲公司根据有关规定，将该房产在当地房产交易市场挂牌拍卖转让。假定拍卖转让成交价格为920万元；按照营业税的有关规定，有偿转让房产应交营业税920×5%=46万元，相应应交城建税及教育费附加为50×（7% 3%）=4.6万元。根据土地增值税的有关规定，甲公司有偿转让该房产应交土地增值税，该房产评估价格为1200×60%=720万元，房产转让应交营业税及相应的附加税费46 4.6=50.6万元可以允许扣除，扣除项目金额合计为720 50.6=770.6万元，增值额为920－770.6=149.4万元，增值率为149.4÷770.6×100%=19.39%，对应的土地增值税税率为30%，应交土地增值税额为149.4×30%=44.82万元；该房产有偿转让时账面价值为200-152=48万元，甲公司有偿转让该房产所获利润为920-48-50.6-44.82=776.58万元，企业适用的企业所得税率为25%，扣除应交企业所得税776.58×25%=194.145万元后，净利润为776.58-194.145=582.435万元。
　　方案二、

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