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国税发[2009]31号文为房地产开发企业减负五大利好变化
众所周知，从2008年开始，我国房地产开发企业进入了深入调整期，房价和成交量双双走低，部分企业甚至出现了经营困难，资金断流，越来越多企业盼望着政策救市，特别是税收政策的调整，正胡思在这样的背景下，新国税发31号文件千呼万唤始出来，成为了人们关注测税收政策调整风向标。
新国税发31号文件与老31号文件相比有五大利好变化：
一、下调了预计计税毛利率，大大降低了房地产开发企业预售阶段税收负担和资金压力。
为了帮助企业解决资金来源，我们国家队房地产开发企业一直采取了未完工开发产品可以在“四证”齐全的情况采取预售的办法，而在税收上我们结合房地产开发企业周期长的特点，对预售未完工开发产品实行所得税预征办法，即先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预征税款。在上一轮房地产上升时期【2006】31号规定了较高的预计计税毛利率，而这一次，考虑了房地产低靡现状，新31号文大大下调了预计计利毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不低于15%；开发项目位于地级及地级市及郊区的，不低于10%；开发项目位于其他地区的，不低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不低于3%。可见，平均下调了5个百分点，特别是房地产开发企业开发项目位于其他地区和属于经济适用房，限价房和危改房的，如果当期本企业没有其他完工产品在售出之后，如果考虑期间费用营业税金，土地增值税和扣除问题，实际上根本无法征税，而其他项目也会大大降低预征阶段税负，实为第一大利好。
二、取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定，大大降低了房地产开发企业项目调整的税收后顾之忧。
随着房地产市场的低靡，很多企业由出售改为长期出租或自营，自己持有物业越来越多，但依据【23006】31号文件，房地产开发企业将开发产品转作固定资产要视同销售，加大企业的税收风险，有的企业为了融资，办了自己的房产证用作抵押，也被基层税务机关认定视同销售，补征税款；还有的企业长期不转固定资产将开发产品对外出租，折旧费用无法抵扣等等，给企业打来巨大税负压力。而新31号文件取消了转作固定资产视同销售的规定，实为又一利好。 | 
发表于 2009-3-27 21:52:45
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发表于 2009-3-28 09:57:11
