投资性房地产准则学习笔记

勇者无敌

一、定义和范围
　　??⑴定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
　　??⑵范围：包括已出租的土地使用权和建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。
　　??相关解释：
　　??1、“出租”指经营租赁，不包括融资租赁。
　　??2、持有并准备增值后转让的土地使用权不包括闲置土地。
　　??3、闲置土地范围：①国有土地使用合同生效或建设用地批准证书颁发满一年未动工的；②已开发面积小于总面积的1/3，且未经批准中止开发建设满一年的；③已投资额小于总投资额1/4，且未经批准中止开发建设满一年的。
　　??4、一项房地产，部分用于出租或增值，如果这部分能够单独计量和出售的，可确认为投资性房地产，否则不能确认为投资性房地产。
　　??5、向承租人提供保安和维修等服务的，所提供的服务在整个协议中不重大的，该建筑物作为投资性房地产；重大的，做为自用房地产。
　　??6、关联企业之间租赁房地产的，出租方将出租房产确认为投资性房地产。编制合并报表时，做为集团的自用房产。
　　??二、确认与计量
　　??投资性房地产有两种计量方式：一是按成本计量；二是按公允价值计量。
　　??⑴成本模式
　　??1、除满足公允价值计量条件且采用公允价值计量的，企业在资产负债表日应采用成本模式对投资性房地产进行计量。
　　??2、采用成本模式计量可计提折旧或摊销；存在减值迹象的，要相应的计提减值准备。
　　??3、采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。
　　??4、采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
　　??⑵公允价值模式
　　??1、采用公允模式计量，要满足以下条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②能够从房地产交易市场上取得同类或类似的房地产市场价格和信息，能对持有的投资性房地产做出合理的估计。
　　??2、不能计提折旧或摊销。
　　??3、资产负债表日，以投资性房地产的公允价值为基础调整其帐面价值，公允价值与原帐面价值之间的差额计入当期损益。
　　??例如：丙公司将一幢商住楼出租给甲公司，2007年12月31日，帐面价值为500万元，公允价值为450万元。
　　??借：公允价值变动损益 50万
　　??贷：投资性房地产（公允价值变动） 50万
　　??4、计量模式的转换：①计量模式一经确定，不得随意变更。②成本模式转变为公允价值模式的，做为会计政策变更。③已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转变为成本模式。

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三、转换
　　??⑴有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当进行投资性房地产与其他资产之间的转换：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。
　　??⑵在成本模式下，转换前的帐面价值作为转换后的入帐价值。
　　??⑶公允模式下：
　　??①投资性房地产转换为自用
　　??入帐价值＝转换日公允价值
　　??公允价值与原帐面价值的差额计入当期损益
　　??按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
　　??例如：秋天公司有一办公楼出租给春天公司，2007年6月1日收回，改为自用，该公司采用公允模式计量，2007年6月1日该投资性房地产的成本明细科目为借方余额700万元，公允价值变动明细科目余额为借方100万，公允价值为950万元。
　　??借：固定资产 950万
　　??贷：投资性房地产（成本）700万
　　??投资性房地产（公允价值变动）100万
　　??公允价值变动损益 150万
　　??②自用房地产转换为投资性房地产
　　??入帐价值＝转换日公允价值
　　??公允价值小于原帐面价值的，差额计入当期损益
　　??公允价值大于原帐面价值的，差额计入所有者权益
　　??例：顶呱呱公司有一自用车库，由于车辆减少，于2008年9月1日将其出租给喜洋洋公司。车库的原值为100万，已提折旧40万元，计提减值准备5万，公允价值为84万。（顶呱呱公司采用公允价值模式计量投资性房地产）
　　??借：投资性房地产 84万
　　??累计折旧 40万
　　??固定资产减值准备 5万
　　??贷：固定资产100 万
　　??资本公积 29万
　　??四、处置
　　??将处置收入扣除其帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。成本模式比照固定资产、无形资产准则。
　　??公允价值模式：按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“投资收益”科目。
　　??例如：张三公司将一直出租给李四公司的一幢商住楼于2008年4月1日出售给李四公司，售价为1800万，该投资性房地产成本为2000万，公允价值变动为贷方350万，一直按公允价值模式计量。
　　??借：银行存款 1800万
　　??投资性房地产（公允价值变动）350万
　　??贷：投资性房地产（成本）2000万
　　??投资收益150万
　　??借：投资收益350万
　　??贷：公允价值变动损益 350万