合作建房业务相关法律、税务、会计处理探讨
山东-1126自强不息 2008年10月27日 2009.03.31修订
目前，房地产开发的形式多种多样，有自行开发、定向开发、代建开发、合作建房开发等。
定向开发通常是指房地产企业根据定向客户群（团购客户）进行的有针对性项目开发行为。定向开发实际上是一种定向销售方式，与开发企业自行开发过程没实质的区别，收入、成本、税金等会计核算也与自行开发一致。
代建工程是指项目业主(建设单位)通过招标或委托的方式，选择社会专业化的项目管理单位（房地开发公司)，项目建成后交付使用单位。代建工程必须必备四个条件：1、委托方拥有土地使用权。2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。3、签订委托代建合同，列明合理代建费。4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。
广义的合作建房是包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发，开发主体不一定是房地产开发企业。而狭义的合作建房主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人约定，由一方提供建设用地，另外一方提供资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。
新准则及新通则中,没有说明合作开发房地产具体的会计核算方法，房地产会计教科书也没有说明。合作建房业务的发生，涉及财务部、开发部、法律部门、预算部等部门和外部单位或个人。在这里只就合作开发房产行为的法律、税务、会计处理等方面问题进行探讨，不探讨筹划。
（一）合作建房业务法律界定
合作建房不仅仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规规定。下面看三个法律文件，第一个是《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发[1996]第2号）五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题 18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
第二个是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条
本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条
合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第十七条至第二十二条（略）
第二十三条
合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。
第二十四条
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
四、其它，第二十八条 本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
按上述司法解释，合作建房需要符合以下几个条件：一是享有出让土地的土地使用权（实际工作一般需办理土地使用权变更登记）；二合作双方共享利润、共担风险；三是至少一方应具有房地产开发经营资质。
第三个是2008年10月23日国务院发布的《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》规定坚守18亿亩耕地红线，在农村土地上的小产权房不允许再建。以后缩小了合作建房的范围。
（二）合作建房业务税务处理规定
合作建设房地产涉及多个税种，主要有营业税、土地增值税、企业所得税及印花税、契税共5个税种。本文所引用的各税相关文件规定中对合作建房的范围规定有所不同，而有些情况本身并非法律意义上的合作建房，对此可以理解为是出于各税的征税需要，相应分析和计征各税时分别援引各税具体规定为宜。法律、税收、会计这三者对合作建房的范围是有区别的。
一、营业税（兼顾企业所得税、印花税、契税）
目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰，其具体规定主要见于国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》(国税发[1995]156号)。十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？
答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： （一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 说明：交易双方在所得税处理上，这种合作方式符合国税发[2009]31号第七条“开发产品视同销售行为的税务处理问题”计征企业所得税，还需交印花税、契税。 （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。 说明：对于出租土地使用权的甲方，除了计征营业税等税费及附加外，还需交所得税、印花税、契税。对于乙方还需交企业所得税、印花税。 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 说明：甲方在投资时符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可不征营业税等税费及附加。甲方、乙方在分得投资收益时，甲方还需交印花税。乙方需交企业所得税。合营企业还需交企业所得税、印花税、契税。 2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 说明：甲方还需交企业所得税、印花税。乙方需交企业所得税。合营企业还需交企业所得税、印花税、契税。 3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 说明：甲方还需交企业所得税、印花税、契税。乙方还需交企业所得税、契税。合营企业需交营业税及附加、企业所得税、印花税。
对于营业税还有一点需要补充说明。《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)
三、关于营业额问题（二十）：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”前文中凡涉及分配房屋后再转让的，其计征营业税的营业额即可按此规定确定。
二、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)（二）：“关于合作建房的征免税问题：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税”。文件未明确规定如何征收土地增值税，我们可以参照营业税等的相关规定来加以分析。
计征土地增值税的关键是确定其应税收入和扣除项目。应税收入即文件所说转让房屋所得，这里的所得应该是广义的，包括货币、实物和其他收入，具体到合作建房则要根据实际的合作方式来确定。同样，扣除项目也要看合作协议约定的投入项目、投入形式，可以归为合作项目开发及转让业务的相关税金和费用等。
1、如果属于国税发[1995]156号文所述第一种情况，即纯粹的“以物易物”，则：(1)一方出土地，一方出资金，建成后按一定比例分房自用的，属于财税[1995]48号文规定的暂免征收土地增值税的情况。如果分房后销售的，属于应征上地增值税的情形。(2)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。提供土地的一方未发生土地增值税应税行为，而合作他方在约定使用年限届满后，将房屋建筑物产权转移到甲方名下时，实际发生了销售不动产行为，属土地增值税应税行为，是否实际缴纳要视具体情况而定。
2、如果属于国税发[1995]156号文所述第二种情况，即建成合营企业的，(1)
房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，则合营企业要缴纳土地增值税。甲方将土地使用权投资给合营企业按照《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税宇[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”即对于甲方以土地使用权作为出资，所组建的合营企业从事房地产开发的，需要对以土地使用权出资环节计征土地增值税。(2)甲方(出地的企业)按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的，则甲方以土地参与合股的行为同（1）而应计征土地增值税。合营企业销售的不动产缴纳土地增值税。(3)房屋建成后按一定比例分配房产(而不是分配最终经营成果的)，要对甲方(出地的企业)向合营企业转让的土地使用权的行为计征土地增值税，其收入额按计征营业税核定的营业额确定。合营企业分配房屋给合营各方的行为，属于财税[1995]48号文规定的暂免征收土地增值税的情况。最后，合营各方分配的房屋再销售的，应对其销售行为征收土地增值税。
另外，《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)所指出的“甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房”这一精神同样适用于土地增值税，也就是说这种情况下，将建成的房产分配给出资金的单位不能享受(财税[1995]48号)（二）暂免征土地增值税的优惠，而应视为实际销售征税。至于出资金的一方取得房屋所有权后再行转让的，应对其销售行为征收土地增值税。
三、企业所得税（兼顾营业税、土地增值税、印花税、契税）
合作建房涉及的企业所得税主要是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发（2009） 31号和新《企业所得税法》及其实施细则的相关规定。国税发[2009]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号营业税规定的合作方式范围更加宽泛，第五条的以土地使用权投资，不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股权形式直接投资于开发项目，即可成立项目股份制。
1、国税发[2009]31号文第36条
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。?
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:?
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理
说明：第36条实质是外单位向房地产公司某一项目投资，以项目股份制为载体的一种融资方式，指土地使用权以外的其他资产投入建房的企业所得税问题。
关于[2009]31号文第36条第（一）部分的说明：房地产开发企业为各税种的主要纳税人，投资方仅在分得开发产品时计征印花税及契税等。如果投资方将分得的开发产品再进行销售，将涉及营业税金及附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等。但此时还应注意财税[2003]16号文件关于出售土地使用权及房屋等不动产时，应按差价计征营业税的规定。
第36条第（二）部分的二点说明：
A、强调了实质重于形式的要求。虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上是共同投资、共担风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上按照实质性投资收益进行税收处理。作为房地产开发企业，不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样，合作投资方也不必将利润分配视为利息收入，纳入应纳税所得额征税。如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理，合作方投资收回的利润，视同借款利息收入，房地产企业就可以将分配的利润，作为利息支出，按税法规定税前列支。
B、投资方需交企业所得税、房地产开发企业为各税种的主要纳税人。
2、国税发[2009]31号文第31条、37条
第31条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第37条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
说明：第31条和37条实质是外单位出地，房地产公司立项开发项目。
31条（一）和37条，企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，不一定成立法人公司，这与前边营业税第一种方式纯粹的以物易物的第一种情况“土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权”基本相同。合作双方的5个税种须到首次取得开发产品时才予以确认。
31条（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，是成立法人公司，这条与前边营业税第二种方式的第一种情况“房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式”基本相同。以土地使用权投资方的经济行为，符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可不征营业税等税费及附加，财税[2006]21号文要交土地增值税。如果成立项目公司，则投资双方在分得投资收益时，还需交印花税。房地产开发企业为各税种的主要纳税人。
不单独讨论个人所得税问题，实践中个人参与合作建房的，其个人所得税相关项目确认原则可以比照企业所得税。
（三）合作建房业务会计处理规定
合作建房成立独立法人公司的会计处理无特别之处。有特殊之处的是合作建房成立的非法人独立公司，即项目股份制，项目股份制又有两种不同方式的会计处理，下边分别说明。
一、由一方（房地产开发企业，以下简称甲方）提供土地使用权和资金，另一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称乙方）提供建房资金。实质是外单位向房地产公司某一项目投资，以项目股份制为载体的一种融资方式，指土地使用权以外的其他资产投入建房的行为。也是国税发[2009]31号文第36条“合作建造开发产品的税务处理问题” 所规定的税务行为。
这种方式甲方有一块土地急需进行房产开发，但因资金紧张而与乙方就这一项目进行合作，甲房地产公司出地和部分资金或只出地、乙方出资。项目完成后，退还乙方的出资，双方就此项目按开发合同或协议约定向投资方分配开发产品或项目利润。一般以分配项目利润居多。
表面看来，乙方是出资方，应该作为一种投资，由于投资时间比较长，应计入“长期股权投资”；甲房地产公司是受资方，理应计入“实收资本”。事实上，这样处理是错误的，双方并非真正的投资与被投资的关系，实际上是债权债务的关系，根据上述企业所得税的实质重于形式的分析，税收上按照投资收益处理。 受资方甲房地产公司会计处理：（1）接受乙方资金时，借：银行存款；贷：长期应付款—乙方。（2）项目完成后，双方就此项目按合同分配开发产品时，借：销售费用；贷：库存商品（开发产品）。（3）项目完成后，按合同退还相当于乙方资金数额的开发产品时，借：长期应付款—乙方；贷：库存商品。 出资方乙方会计处理：（1）出资时，借：长期应收款；贷：银行存款。（2）项目完成后，双方就此项目按合同收到的开发产品时，借：固定资产（或房地产企业是库存商品）；贷：其他业务收入。（3）项目完成后，按合同收到退还相当于投资款的开发产品时，借：固定资产；贷：长期应收款。 受资方甲房地产公司会计处理：（1）接受乙方资金时，借：银行存款；贷：长期应付款—乙方。（2）项目完成后，双方就此项目所获得的收益按合同分成时，借：利润分配—应付某项目利润；贷：应付股利—乙方。（3）支付乙方所获得的收益时，借：应付股利—乙方；贷：银行存款。（4）项目完成后，按合同退还乙方资金时，借：长期应付款—乙方；贷：银行存款。 如果在项目部采取独立核算可这样处理，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理特殊的为：
1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时
借：银行存款—专户
同时，甲公司在投入资金时
贷：长期应付款—甲公司
借：长期应收款—项目部
—乙公司
贷：银行存款－ —般结算户
月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款—项目部”与项目部的“其他应付款—甲公司”抵消。
2.结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时同上处理，
3.项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司并账。 出资方乙方会计处理：（1）出资时，借：长期应收款—甲方；贷：银行存款。（2）项目完成后，双方就此项目所获得的收益按协议分利时，借：应收股利—甲方；贷：其他业务收入。（3）收到甲方支付的合作项目收益时，借：银行存款；贷：应收股利—甲方。（4）项目完成后，按合同收到的退还投资款时，借：银行存款；贷：长期应收款—甲方。
上述个别科目说明：如果受资方只反映项目合作对方的出资额、无法反映受资方自身在该项目合作中的出资额，显然不能真实地反映投资者的出资比例，所以，因项目合作而接受的资金只能看作是借入资金，由于合作时间比较长，且为非金融借款，故作为“长期应付款”处理，出资方则可作为“长期应收款”处理。
这种项目合作的融资行为，类似于公司之间的资金拆借，有偿使用但所付的代价并非本金的一定百分比，而是合作项目所获收益的一定百分比，并应计入“财务费用”。不过，由于项目合作业务的特殊性——即所付的代价需按项目所获税后收益计算，所有损益类账户均已结平，因而此时通过“利润分配—未分配利润”核算，但必须在会计报表附注中说明此处的“利润分配—未分配利润”的减少相当于“财务费用”的增加。
实质是外单位出地，房地产公司立项开发项目。须办理土地使用权过户登记手续。项目完成后，双方就此项目按开发合同或协议约定向投资方分配开发产品或项目利润。一般以分配开发产品居多。
如何进行会计处理，要看合同的签订情况，这很重要，这方式要注意和代建的区别，要注意甲方把提供的土地使用权过户后，既不分配开发产品又不分配项目利润的，实质就是开发企业自建行为。
《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知》（财基字〔1999〕74号）“三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。”这个通知是在1993年实施的《施工、房地产开发企业财务制度》基础上制定的，和新会计准则精神有出入，但仍具有参考价值。
接受土地的乙方房地产公司会计处理：（1）接受甲方土地时，借：生产成本（开发成本）或无形资产；贷：长期应付款—甲方。（2）项目完成后，双方就此项目按合同分配开发产品时，借：销售费用；贷：库存商品（开发产品）。（3）项目完成后，按合同退还相当于甲方土地使用权数额的开发产品时，借：长期应付款—甲方；贷：库存商品。 提供土地使用权的甲方会计处理：（1）提供乙方土地时，借：长期应收款；贷：无形资产，营业外收入（土地增值）。（2）项目完成后，双方就此项目按合同收到的开发产品时，借：固定资产（或房地产企业是库存商品）；贷：其他业务收入。（3）项目完成后，按合同收到退还相当于提供的土地款的开发产品时，借：固定资产；贷：长期应收款。
接受土地的乙方房地产公司会计处理：（1）接受甲方土地时，借：生产成本（开发成本）或无形资产；贷：长期应付款—甲方。（2）项目完成后，双方就此项目所获得的收益按合同分成时，借：利润分配—应付某项目利润；贷：应付股利—甲方。（3）支付甲方所获得的收益时，借：应付股利—甲方；贷：银行存款。（4）项目完成后，按合同退还相当于甲方土地使用权数额的开发产品时，借：长期应付款—甲方；贷：银行存款。
提供土地使用权的甲方会计处理：（1）提供乙方土地时，借：长期应收款—乙方；贷：无形资产，营业外收入（土地增值）。（2）项目完成后，双方就此项目所获得的收益按协议分利时，借：应收股利—乙方；贷：其他业务收入。（3）收到乙方支付的合作项目收益时，借：银行存款；贷：应收股利—乙方。（4）项目完成后，按合同收到的退还投资款时，借：银行存款；贷：长期应收款—乙方。
上述个别科目说明：如果乙方只反映项目合作对方的土地额、无法反映自身在该项目合作中的出资额，显然不能真实地反映投资者的出资比例。由于合作时间比较长，故作为“长期应付款”处理，出资方则可作为“长期应收款”处理。
这种项目合作，有偿使用土地使用权，所付的代价是合作项目所获收益的一定百分比，并应计入“销售费用”。不过，由于项目合作业务的特殊性——即所付的代价需按项目所获税后收益计算，所有损益类账户均已结平，因而此时通过“利润分配—未分配利润”核算，但必须在会计报表附注中说明此处的“利润分配—未分配利润”的减少相当于“销售费用”的增加。
上述会计处理没涉及按房产销售收入的一定比例的分配，此方式很少，如有按以上精神处理，合作建房业务是一种特殊的经济业务，且在以后还有可能经常发生，值得我们去探讨、共享。
说明：
感谢公司开发部、预算部、法律顾问等部分同事，（如：小唐、王工、李律师）
感谢房地产会计联盟群、财税联盟群等部分群友。（如：杭州Sunshine、辽宁鱼加熊、江苏阿费）
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