[转贴] 房地产投资估算法常用公式应用 [复制链接]

枯叶飘零

高级会员

TA的每日心情

	郁闷 2016-10-24 00:10

签到天数: 148 天

[LV.7]常住居民III

电梯直达

1^#

发表于 2009-2-6 13:54:12 |只看该作者 |倒序浏览

房地产投资估算法常用公式应用（原创）

房地产估价方式有多种（比较法、承包商法、余额法、利润法、投资估算法等），但投资估算法为国际通用。所谓投资估算法是指按资本的时间价值计算投资收益的方法。下面简述公式应用，省去推导过程。
一、盈亏平衡法
1、P=（A+D）÷K1（1－K）                求销售单价。P——房屋销售单价
2、A=K1（1－K）P－D                      求土地成本。A——平均土地成本。
3、D=K1（1－K）P－A                      求建造单价。D——平均建造单价。
K——税费系数（K=0.22~0.3=管理费、营销及广告费、财务费及维修基金、各种税等的和）；K1=0.95~0.98（销售面积与建筑面积之比）。
例一：xx花园某纯砖混住宅楼，P=810元/m2，A=200元/m2，K=0.22，K1=0.98，求D=？
解之：D=445元/m2
即：当建造单价（前期工程费、勘设费、规费、建安造价、小区配套之和）为此值时盈亏平衡，而事实上是大于此值的。
例二：河东16号纯砖混住宅A=200元/m2，D=524.64元/m2，K=0.22，K1=0.98，求P=？
解之：P=910元/m2
即：当售价为此值时盈亏平衡。
例三：假定，xx项目土地及拆迁成本A=2000万；建造单价800元/m2；一层门市3150m2，二至三层3150×2 m2；电梯住宅8500m2，合计17500m2，K=0.3，一至三层K1=0.95，住宅K1=0.98。问：1、当预期一层售价10000元/m2，二至三层售价2000元/m2，住宅1500元/m2时利润几何？2、当一层门市售价摊销完土地成本后的销售单价及项目总预期利润？3、在前者基础上一层门市售价每增加1000元/m2，利润增加多少？
解一：Y=440万元
解二：D=10700元/m2，Y=567万元
解三：Y=567+210 N，即：增加210万元，N=1、2、3、4……
二、市场价值
4、Y=P/i Y——房屋投资价值或当时市场价值
5、P=Y/i P——投资收益价值或租金收益
6、i=P/Y i——投资资本年收益率或利率（门市6%，住宅7%，农村住宅8.8%）
7、1/i    1/i——永续收益年
例一：某住宅80m2，年租金净收益3600元/年，资本收益率7%，则该住宅市场价值Y=643元/m2。
例二：某住宅售价850元/m2，要求资本收益率7%，则该住宅至少应按5元/月m2出租。
例三：某门市售价8000元/m2，月租金收益35元/m2，则该门市投资资本收益率为5.25%。
三、本利和相关公式
8、F=P（1+i）N  F——本利和（本年投资一笔资本，利率不变时N年后总值）
9、P=F[1/（1+i）N]  P——现值
10、i=（F/P）1/N－1 i——资本收益率
11、N=[lgF－lgP]/lg（1+i）  N——投资计息年
例一：陈某在小孩出生之年为其投资年收益率为12%的资本金25 年期一万元，60年期一万元，则小孩25岁结婚时可收回本息17万元，60岁退休时可收回本息898万元。
例二：某30年期债券，到期价值100万，年收益率10%，则现价值5.73万元。
例三：某30年期债券，到期价值100万，现价值5.73万，则资本收益率为10%。
例四：某债券到期价值100万，现值5.73万，资本收益率10%，则收益年为30年。
三、等额投资相关公式
12、F=A[(1+i)N－1] ÷i F——每年投资一笔资金，N年后本利和。
13、A=Fi÷[(1+i)N－1] A——偿债基金。N年后要还债F元，现每年应投资多少。
14、A=P[i(1+i)N] ÷[(1+i)N －1] P——N年内每年要支付A元，现应投资多少。
P=A[（1+i）N－1] ÷i（1+i）N
例一：陈某25岁大学毕业到中x公司工作，每年投资入股1万元，年收益13%，65岁退休时总价值1013.7万元（千万富豪就这么简单）。
例二：陈某小孩25年后结婚时需要30万元作结婚费用，年收益率12%，则陈某现每年应存入2250元。
例三：陈某65岁退休时投入50万资金，年收益率12%，今后25年内每年可支出6.37万元。
例四：xx花园5.27万平方米房屋今后70年内每年要花共用设施维护维修费2万元，年利率3%，现应一次性提取多少维修基金？答：58.25万元。