房地产开发成本费用的核算

李晓春

房地产开发成本费用的核算
一、房地产开发的一般业务程序
1。投资决策分析阶段
2。项目前期工作阶段
3。前期建设阶段
4。房屋租售阶段
二、房地产开发成本核算对象确定的基本原则
1。一般开发项目，可按每一独立项目为成本核算对象，也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2。同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目，可以合并为一个成本核算对象。
3。不同施工单位共同承担的同一项施工工程，以该施工程项目和范围(各自施工部分)为核算对象。
4。对于规模较大、工期较长的开发项目，可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。
三、房地产开发成本的核算
(一)房地产开发成本核算的内容
房地产开发成本：房地产企业在开发产品过程中发生的各项费用支出总额。
1。按用途(工程项目或开发产品)分类
1）土地开发项目成本费用支出：土地开发发生的各项直接费用、间接费用。
2）房屋建设项目成本费用支出：开发建设各种房屋发生的各项费用、支出。
3）配套设施工程项目成本费用支出：开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出。包括不能有偿转让和能有偿转让的公共配套设施。
4）代建工程项目成本费用支出：
2。按成本项目(经济内容)分类
1）土地征用及拆迁补偿费：征地费、安置费、拆迁补偿费等。
2）前期工程费：房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究、地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3）基础设施费：房地产在开发中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施、道路等基础设施费用。
4）建筑安装工程费：房地产在开发中施工发生的各项建筑安装工程费、设备费。
5）公共配套设施费：可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。如：
6）开发间接费用：房地产开发企业的开发部(或工程部、开发现场等)为组织管理房地产开发项目而发生的各项间接费用。包括：…
(二)房地产开发成本核算的方法：制造成本法
1。开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个“成本项目”。
2。期间费用：销售费用、管理费用、财务费用。
(三) 房地产开发成本的归集和核算科目的设置
1。房屋开发建造成本
1）成本核算对象
①独立核算的单体工程。
②结构类型相同可合并的群体开发项目。
③开发项目内的一定区域或部位。
2）费用记入成本方式
①能按成本对象分清楚的:直接记入各的成本对象。
②不能按成本对象分清楚:先归集；待土地开发完成后,再分配记入各成本对象。
3）科目设置
“开发成本”账户
①核算内容：核算房屋、土地、配套设施、代建工程中各项费用。
②账户性质：成本类。
③账户结构：
借方：归集房屋、土地、配套设施、代建工程的开发费用；
贷方：转出完工开发产品成本；
借方余额：未完工开发产品成本。
④明细核算：
        二级科目        三级科目        成本项目


开
发
成
本        房屋开发        1.商品房
2.经营房
3.周转房
4.代建房        1.土地征用及拆迁
补偿费
2.前期工程费
3.基础设施费
4.建筑安装工程费
5.公共配套设施费
6.开发间接费用
        土地开发               
        配套设施开发               
        配套设施开发成本               
        代建工程开发               
“开发产品”账户
①核算内容：核算完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本。
②账户性质：资产类。
③账户结构：
借方：转入已完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本；
贷方：转出已销售房屋、土地、配套设施、代建工程成本；
借方余额：未销售开发产品成本。
④明细核算：
        二级科目        三级科目


开
发
产
品        房屋开发        1.商品房
2.经营房
3.周转房
4.代建房
        土地开发        土地
        配套设施       
        代建工程开发       
4）账务处理：P172-173例1、2、3。
开发时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发产品—房屋开发(商品房)
贷：开发成本—房屋开发(商品房)
2。土地开发成本
1）成本核算对象
①每一独立开发的项目。
②一定的区域或地块。
2）费用记入成本方式
①直接费用:直接记入各的成本对象。
②开发间接费用:先归集；期末分配记入各成本对象。
3）科目设置：
4）账务处理：P171-172例1、2、3。
①为销售
开发时
借：开发成本—土地开发
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发产品—土地开发
贷：开发成本—土地开发
②为建房
开发时
借：开发成本—土地开发
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：开发成本—土地开发
可直接记入时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：银行存款(应付账款)
3。配套设施成本
1）成本核算对象
①开发区确定的成本对象。
②每一独立的配套设施*。
2）费用记入成本方式：
3）科目设置：
4）账务处理：
①不能转让、不能分清成本对象
开发时
借：开发成本—配套设施开发
贷：银行存款(应付账款)
结转时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：开发成本—配套设施开发
②不能转让、能分清成本对象
开发时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：银行存款(应付账款)
③不能转让
开发时
借：开发成本—配套设施开发成本
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发产品—配套设施
贷：开发成本—配套设施开发成本
4。代建工程开发成本
1）成本核算对象：已确定的代建工程。
2）费用记入成本方式：
3）科目设置：
4）账务处理：
四、房地产开发期间费用的核算：见教材

晨夜

好东西,学习一下子,

浮槎山

感谢楼主无私奉献。谢谢了！

笨会计

谢谢，能不能全一点啊，打个包最好。

王逸

非常感谢楼主的无私奉献！

wanglei3257

谢谢！！！！！！！！！

四川成都

新手向前辈学习来了~~~~~~~~~~

爱英

感谢 ``````````````````

南方公园

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