房地产开发企业企业所得税怎么预缴

南山

房地产开发企业企业所得税怎么预缴

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南山

目前就房地产开发企业所得税账务及税务处理主要有两个文件,第一个是《中华人民共和国企业所得税法

》(2008版),第二个是《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国

税发[2009]31号）.就房地产开发企业所得税问题指导性文件就单一一个国税发[2009]31号,也就是我们平常

所说的新31号文件.下面就以新31号文作为依据来阐述一下房地产开发企业企业所得税怎么预缴的问题.房地

产开发企业完工产品所得税决算不在此文中论述.

     首先:房地产开发企业企业所得税征收方式.

  根据我国企业所得税法的规定,企业所得税征收方式有两种,核定征收和查账征收.根据国税发[2009]31号

的规定,房地产开发企业企业所得税征收方式为查账征收,不得进行核定征收.
  
  国税发[2009]31号第四条规定
  
  企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所

得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行

政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

  1.首先,不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理.

  2.其次,房地产开发企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定,才能进行核定.

   因此,房地产开发企业在办理税务登记事项的时候,《企业所得税征收方式鉴定表》"征收方式"一栏中一般

不会填写"核定征收".

南山

但是,在目前或者以前税务机关税收"巨大任务的"考量压力下,房地产企业企业所得税被核定征收的行为一

定存在,因为这样的征收方式可以作为暂时的增收良方.

  如果,你一不小心被税务机关核定了,那么,房地产开发企业未完工开发产品所得税预缴计算就变的如此简

单了. 就是账面的本月(本季)预收收入*所得税核定税率.但是记得一条, 采用核定征收方式缴纳企业所得税

的纳税人，从开始采用该方式的当年起，不再允许弥补以前年度亏损.

    第二:房地产开发企业企业所得税查账征收方式下的预缴.

  国税发[2009]31号第九条规定:企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计

算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额...........

  此条规定明确房地产开发企业未完工开发产品预缴所得税是按照计税毛利率计算出来的预计毛利额,然后

计入当期应纳税所得额,也就是说可以扣除期间费用及营业税金及附加.但新31号文就所得税预缴扣除项目

没有特别具体说明,这主要是因为就此扣除办法在老31号文件已经明确,因此他们认为没有必要再明确一次.

那么,我们来看看2006年31号文件是怎么规定的.
   
  国税发[2006]31号
   
   一、关于未完工开发产品的税务处理问题
   
    开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前

采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用

、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

南山

如果异议老31号文件作废，而此项规定不使用的，请参考2009年4月24日总局所得税司缪慧频副司长在

线答疑．

　　　[网友50488 ]我是一名基层国税工作者，根据国税发（2009）31号文件第十二条规定，  企业

发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。而该文件第

二十八条第（五）款，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，

待开发产品完工后再予结算。请问：第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入，计算出预计毛利

额，计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税。若能扣除，

扣除环节在哪儿，是计算在毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额 [  2009-04-24 10:08:12  ]  


　　　[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额

计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、

土地增值税等。这是这次房地产企业税务处理重大变化。 [  2009-04-24 10:08:12  ]  


     从缪司长的答复中，我们可以明确企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业

税、土地增值税等．

南山

但是，这个答复中还有一个字我们应该注意，就是＂等＂字．

　首先：如果按照我们能想到的，我们一定认为我们一定是想完了，那么就不应该出现＂等＂字，为什么还

有出现这个字．一定会是有原因的．

　我们可以看从2008年起截至到现在每年执行的 《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报

表》（A类）中都有一栏＂弥补以前年度亏损＂.

   按照《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）填报说明就＂弥补以前年度亏

损＂事项的说明是：＂填报按照税收规定可在企业所得税前弥补的以前年度尚未弥补的亏损额＂，也就是说

，企业在填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的时候，可以进行弥补以前年度的亏损．

　其次：来看一个国家税务总局的答复

　问题内容：
　　
　　我司是一家兼有酒店经营与房地产开发的企业(两项业务汇总申报企业所得税），因酒店先行建成并先

开始营业，这样酒店设备及设施折旧额较大，致使汇总会计报表是亏损的。季度企业所得税申报时，我司根

据国税函(2008)635号文，在申报表第4行填入“会计报表利润总额+年初未弥补亏损+房地产预售预计利润”

计算所得的数据。请问，我司以上所得税季度申报是否正确？是否可在季度弥补亏损？
　　

　　回复意见：
　　
　　您好：
　　
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）对

于企业所得税月（季）度预缴纳税申报表主要有如下调整：
　　
　　1.“利润总额”修改为“实际利润额”：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（

A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
　　
　　2. 对于修改后的“实际利润额”做了补充填报说明：
　　
　“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免

税收入后的余额。
　　
　　事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
　　
　　房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
　　
　　所以，季度申报可以弥补亏损。
　　
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　
　　欢迎您再次提问。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年09月27日

　最后：我们来看一个文件
　
《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业所得税法若干执行问题的通知》 国税发[2000]152号


　二、关于预缴季度所得税以前年度亏损处理的问题

　　外商投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度企业所得税时，首先应弥补企业以前年度所发生的亏损

，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴季度企业所得税。

　　虽然这个文件已经失效，但是，我们一定从中知道，企业预缴所得税时，首先应弥补企业以前年度所发

生的亏损，而后有余额的，再按照计算预缴所得税．

　　综上几点，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出

预计毛利额，计入当期应纳税所得额，在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、

土地增值税，当然也可以弥补以前年度亏损．

从容的尊贵

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胡新强

学习一下，不错。

shp19570317

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日升

学习了

日升

好好看一看