地下车位成本如何核算，出售无产权车位税务上如何处理？

sonylove7788

房地产企业在建工程，地上住宅及商服已经预售，地下车位是没有产权，出售的是使用权。这部分的税收如何处理呢？

李晓春

对于房地产开发企业出售无产权的车位，从税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》 国税函[2005]83号对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。需要注意的是,对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。　　所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。　　对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。

李晓春

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十三条“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”的规定，企业单独建造的停车场所，应作为企业自建固定资产单独核算和利用地下基础设施形成的停车场所（如人防设施），作为公共配套设施进行处理。房地产公司销售无产权地下车位一般是利用人防等公共配套设施建造的无产权停车场所。开发企业利用人防等公共配套设施建造的无产权停车场所，建成后开发企业应移交人防、业主委员会等部门，然后再租赁回来，转租出去。会计上对地下车位建造成本确认为“开发成本——公共设施配套费”，其租赁收入（转租收入）确认为“其他业务收入——地下车位租赁收入”。

huangningoo

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sonylove7788

很详细啊。谢谢

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