精装修商品房销售涉及的动产、不动产（买一赠一）的税务处理
鱼加熊、1126自强不息、sunshine 2008.12.25 修改于2011.6.21
一、毛坯房和精装修房的区别
精装修，根据建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”，从另一个角度来说，工程承包中称之为“交钥匙工程”。
精装修房与毛坯房的区别：
⑴ 政策依据不同
毛坯房交房的装修标准是《住宅工程初装饰竣工验收办法》，（建监字第392号）；
精装修房交房的装修标准1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2001）
2、《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（一九九九年七月五日）； 3、《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）；《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》 4、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质》〔2008〕133号
⑵ 施工范围不同 随着甲供材料和设备的增加和细化，精装修业务增加了工作量，最关键的就是对项目整体的定位和判断，并在此基础之上进行装修深度和精度的选择。大体说来，施工范围有这么几层：
1、 毛坯房（清水房）
入户门、入户门以内的墙面、顶棚的基本装饰，地面找平即可，各种管线设备安装到位，厨房、厕浴间的墙、地面的防水措施完毕，取暖设备到位。灯具、水龙头、给水器具、卫生设备可不安装。
2、 基本装修
在毛坯房的基础之上，通常厨房的墙地、给水设备到位，卫生间的墙、地、卫生洁具等到位，各房间的分户门、地板到位。 3、 配备家电
在第二层的基础上，加上基本的家用电器，包括电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等等。
4、 配备家具
在第三层的基础上，加上床、壁柜、书柜等家具，购房者带着自己的行李就可以入住。
《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）所规范的装修基本就是上述1和2。在对外宣传上，上述第2至4都号称精装修，但实际的装修成本相差很大。 二、开发企业的精装修
1、精装修的模式 ⑴ “一站式”采购装修模式
即开发单位/装修单位的采购人员在超市中直接与设计人员一起选择大部分的装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。
⑵ “集成装修”模式
由开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保精装修住宅的品质，增加项目的卖点。
⑶ 统一合作模式
对于大房地产商，会同某些大的装修公司建立框架性的合作关系，对于合作的项目实行统一的设计、装修、结算。
⑷ 家具、家电专业整合装修模式
开发单位同家具生产企业合作，借助其雄厚的加工实力和工业化生产的优势，由家具厂上门免费测量，专门制作，再到现场拼装，省时省材保质量。
开发单位与家电厂商的合作也是越来越多，伊莱克斯与SOHO现代城、海尔与当代集团、韩国LG电子及美国霍尼韦尔公司与深圳“地王”百仕达红树西岸等等。
2、精装修合同签署方式
目前的精装修购房合同大致有四种签订合同的方法：
⑴ 只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
开发单位直接将精装修房销售给客户，房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。这种签订合同的方法，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在约定时越详细越好，责任明确。 ⑵ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
就是开发单位与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身，用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用制式合同；另一份则是开发单位自行制订、关于装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发单位。
⑶ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定
这中间实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同是合法有效的。 ⑷ 签订一份三方协议，在协议中写明由装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任。
这是一份比较复杂的合同，无法采用制式合同，因此对于当地房地产部门来说是否认可存在疑问。 精装修商品房销售涉及的动产、不动产和买一赠一业务本质上一样的处理办法，下边举例分税种说明处理。 举例：毛坯房销售价25万（成本17万），装修销售价5万（成本3万），房屋加装修共30万元（成本20万元），家电买进价10000元。也可以这么说，根据合同签订情况，1、购房户每购一套价值30万的商品房赠送一台家电。2、购房户每购一套价值31万的商品房赠送一台家电。 三、所得税 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发（2009） 31号文中对于精装修情况没有作特殊的规定，可参照第二十七条“（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”可以作为计税成本支出处理。 国税函〔2008〕875号 关于确认企业所得税收入若干问题的通知 三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 四、增值税 对于开发单位精装修房屋销售中涉及的动产销售问题，如电视、空调、家具等（汽车特殊，房地产企业不能开发票,只能签订代购代销合同，由4S店或生产厂家开具发票给购房户），对于动产的销售不征收增值税。 根据《增值税暂行条例实施细则》第三条规定，本细则所称有偿，是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 《 关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（ 财企[2003]95号）对无偿赠送的定义为，对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于与生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。在售房赠送家电过程中，房地产公司赠送家电是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送。很明显这些家电不属于“无偿赠送”。房地产公司从购房人手中取得了家电对应的货币、货物或其他经济利益，只不过收取的货币已被包含在房屋的售价中，没有被直接反映出来。也就是说，房地产公司售房赠送家电的行为不符合《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款的规定，无需缴纳增值税。 税收筹划考虑把赠一货物的价款1万从销售合同总的价款31万减除。 五、营业税
1、只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定 有的把房屋装修部分的房款开具建筑业发票，少缴营业税，这是不对的。
2、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函[1998]53号文规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。 参照《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号），这里的安装设备仅指厨房和卫生间的基本设备，也能进装修成本，其他的动产不能进装修成本。国税和地税是否按这个来文件来处理动产涉税事宜，各地不太统一。
3、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定。开发公司、装修公司为各自的销售不动产和装修行为纳税。 避税与反避税一直是税务机关与纳税单位之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对，但必须合法合理。要注意分别签订合同时的时间间隔，期房预售时和房屋完工（达到可以入住）时。如果装修企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。如果将房屋先装修后等买房人来买也不行。这个装修企业千万不能体现是关联企业。利润的合理划分不能偏离常规。不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。处理不好，会按上述第2种方式处理。 买一赠一，赠一的货物属于不动产（如阁楼，车库），交营业税。 买一赠一，赠一的货物属于动产（如电视、空调、家具），不交营业税。 《营业税暂行条例实施细则》：第二条 “条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。” 第三条“ 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）”。第六条“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物为混合销售行为”。销售不动产不属于营业税应税劳务，不属于混合销售，仅是一项应税行为，也就是说，售房赠送家电不属于混合销售，其中的赠送家电无需缴纳营业税。退一步说，即便属于混合销售，如前文所述家电的价值已包含在房屋的销售款中，也不应该再按其公允价值计算缴纳营业税。 对于售房赠送的家电，房地产公司既无需为之缴纳增值税，也无需缴纳营业税。 六、土地增值税1、规定
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第四款规定：
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。对于赠送部分，是否可以作为开发成本，土地增值税没有明确的规定，需要与当地的税务部门沟通。
2、纳税筹划
很多人喜欢利用装修业务进行纳税筹划，但本质上，装修对于土地增值税是一把双刃剑：
⑴ 增加开发成本。确实可以增加开发成本，从而增加土地增值税的计算基数。
⑵ 增加售价。在增加开发成本的同时，还增加了房屋的售价。根据土地增值税的规定，大致计算应当是收入与成本之比为136.8：100（收入×0.95 =成本×130%，概算），因此开发单位可以根据这个比例，进行纳税筹划方面的考虑。（但是大部分房屋的精装修收入成本比，要远远大于这个比例）。
⑶ 注意普通住宅的销售价格标准/超额累进税率
由于土地增值税中普通住宅关于销售价格的规定（能否享受增值率20%以内的免税），以及超额累进税率的规定，因此需要注意销售收入的增加是否在上述临界点附近。
七、契税
契税是针对购房者的。在签署两份合同的情况下，购房者可能只用毛坯房购买合同办理产权手续，导致契税的减少。 | 
发表于 2011-10-20 10:24:00
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