用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2010-2011年间对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。税收方面，以土地增值税清算为主要手段的调控政策对于销售价格回落，成交量不足导致的房地产业日益紧绷的资金链将形成迫切压力。同时，也该看到对于保障性住房建设、棚户区改造、公共租赁住房建设税收调控体现了扶持政策。因此，新的形势下，正确、规范处理房地产开发中的纳税问题，既是企业降低纳税风险的需要，也是企业财务人员业务水平提升的需要。
笔者从事房地产企业财税实务工作多年，所供职企业具备国家建设部一级开发资质，涉及住宅开发、工业地产开发、旅游地产开发、商业运营、物业管理等多种领域，于2010年7月15日香港联交所主板成功上市，企业经济的多元化与快速发展为笔者财税理论系统化提供了实践的舞台。
房地产业以其复杂多变的税收政策和扑朔迷离的涉税事件给会计人员带来无穷的困惑，笔者感同身受，为此在长期的咨询答疑中先后发表了大量房地产纳税筹划、案例分析、风险防范的文章，但终未汇编成册，今年在读者的促使下，对于房地产纳税实务问题开始系统整理，本意能编写出房地产业财税人员的工具手册，但因篇幅所限，本书对于基本的会计常识尽可能简洁，力求通过最新房产政策解读、典型案例分析、纳税风险提示等丰富的实战知识为大家区分异同、指点迷津。
本书以房地产开发经营环节为主线，从企业设立、取得土地、施工建设、销售、清算等环节入手，对每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对于实务中敏感问题力求全面透彻。其中引用的案例多来源于房地产企业实践工作中，政策依据考虑到执行的效力和时效性，优先选择现行有效中央税收法规和具有鲜明特点的重点省市部分地方税收法规，以期对于读者现实实践工作起到鲜明的指导作用。
本书共分九个章节，第一章对于房地产开发流程及税种做了概述；第二章对于企业设立中的实务处理及风险进行分析；第三章对取得土地过程中的问题阐述总结；第四章对风险较高的合作开发进行单独分析；第五章对开发建设阶段涉税问题及计税成本进行了详细讲解；第六章对于销售环节的纳税处理加以分析；第七章对于企业所得税扣除一一列举；第八章解读房地产企业重组和清算；第九章分析调控下如何进行土地增值税清算；附录中列示了2010年以来的房地产最新调控政策，索引地址
http://blog.sina.com.cn/zhuodafjy，读者可参考使用。
本书适用于房地产企业高级管理人员、税务经理、财务人员、税务师事务所和会计师事务所从业人员，也可作为财税专业院校师生的参考教材。
本书在编写过程中，得益于河北省地税局科研所、上海交通大学税务研究所研究员李胜良先生、《中国发票史》、《中国纳税指南》作者高献洲先生两位税务老友指导。也离不开天山发展（控股）有限公司旗下财务人员及河北纳税人网的鼎力支持，在此，笔者一并致谢。
限于时间紧张和笔者水平有限，书中难免存在疏漏之处，敬请业内同仁批评指正。
笔者电子邮箱:tsdcfjy@126.com
目录
第一章 房地产企业开发阶段及纳税概述
第一节 房地产企业开发阶段概述
第二节 房地产开发涉及税种概述
第二章 企业设立环节的纳税实务与风险防范
第一节 房地产开发企业设立条件及一般程序
第二节 企业类型选择影响税后收益的分配
第三节 资本弱化为权益性收益增加弹性空间
第四节 以土地作价投资的纳税实务与风险防范
第五节 注册地合理规划可降低税务管理风险
第六节 总分支机构跨区经营所得纳税有别
第七节 设立分公司还是子公司的纳税权衡
第三章 取得土地环节纳税实务与风险防范
第一节 取得土地方式概述
第二节 出让、转让土地计征契税风险防范
第三节 改制重组中转让土地契税征免及风险防范
第四节 受让土地注意土地使用税开始纳税义务风险
第五节 囤地缴纳土地闲置费影响清算税收成本
第六节 取得政府土地返还款潜在的纳税风险
第七节 以拆迁补偿方式取得开发土地的税务风险防范
第八节 转让土地使用权是否可以差额纳税
第九节 购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
第十节 股权收购取得开发用地以回避直接转让风险
第十一节 整体产权转让收购项目公司的纳税实务
第十二节 整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少
第十三节 土地储备机构是否存在纳税义务
第四章 房地产合作开发纳税实务及风险防范
第一节 房地产合作开发的基本问题
第二节 合作建房中的营业税政策及实务应用
第三节 合作建房是否免征土地增值税看具体情况
第四节 合作开发两种分配模式能否择优
第五节 勿忽视房地产“代建”合作开发的纳税风险
第六节 如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险
第五章 开发环节纳税实务与风险防范
第一节 开发成本核算的主要内容
第二节 共同成本及代建工程的会计核算处理
第三节 发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
第四节 自营工程销售一样缴纳营业税
第五节 开发产品计税成本与会计销售成本不可等同而语
第六节 不同售楼部模式的税务处理
第七节 支付境外设计费勿忘代扣缴税款
第八节 作为“买方”开发支出应取得合规票据
第九节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第十节 建设期间该如何缴纳印花税
第六章 销售环节税务规划与风险防范
第一节 销售阶段纳税实务与风险防范
第二节 不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
第三节 所得税汇算清缴纳税申报表的填报
第四节 勿忽视房地产企业所得税地方纳税管理
第五节汇算清缴对于核定征收房地产开发企业同样重要
第六节 商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
第七节 不同促销手段的纳税实务与风险防范
第八节 向职工福利售房的纳税实务与风险防范
第九节 销售环节个人所得税纳税实务与风险防范
第十节 支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
第十一节 资产出租的纳税实务与风险防范
第十二节 保障性住房可以享受的政策优惠
第七章 所得税扣除项目纳税调整
第一节 企业所得税税前扣除的基本原则
第二节 工资薪金总额的扣除
第三节 职工福利费等三项经费的扣除
第四节 保险费和住房公积金的税务问题
第五节 公务用车制度改革的税务问题
第六节 员工报销通讯费的税务扣除问题
第七节 五项限额扣除支出纳税实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第八章 重组和清算中的企业所得税纳税实务与风险防范
第一节 重组中企业所得税的纳税实务与风险防范
第二节 清算业务企业所得税纳税实务与风险防范
第九章 土地增值税清算实务与风险防范
第一节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税税收优惠及应用
第三节 转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形
第四节 土地增值税预征和清算实务
第五节 土地增值税清算收入的确定
第六节 土地增值税扣除项目金额的确定
第七节 合并还是分开清算的纳税风险何在
第八节 清算后再转让房产扣除项目可直接确定
第九节 税收调控向预征率与核定征收率加码
附录：2010-2011年房地产业调控政策链接
发表于 2011-5-6 07:57:22
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发表于 2011-5-6 08:40:04
