【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

【问题】预缴营业税税款可否税前扣除？




答：国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。而关于成本、费用扣除的税务处理，在第十二条规定，“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”除包括当期销售的已完工的开发产品，还包括企业销售未完工开发产品取得的收入所应在当期缴纳的营业税金及附加，因此，企业销售未完工开发产品取得收入应缴纳的营业税金及附加可以在当期扣除。

wmh88392303

谢谢樊老师！我是21#贴的

对您的这句解答--“报表应该是注册地外出报验登记后在项目地提供。”我还不太明白，能详细解说一下吗？此外，注册地同时也有开发项目在进行的话，注册地也应该有相应的成本和费用产生，为了避免几个不同区域的项目同时在注册地核算（注册地提供的是几个项目的合并报表，但申报地方税的时候，只对当地产生的业务进行申报），我想请教的是：这种情况下，项目地能重新招聘会计，对项目地业务进行建账一系列工作吗？如果不行，理由是？如果可以，项目地租赁的办公楼、办公楼的装修费、为员工租的住房，是否进“开发间接费”，期间购买的办公家具、办公设备，是否进“固定资产”？，这样每个月产生的报表，申报地方税的时候，向当地税局提供。当然了，同时也要向注册地提供，由注册地进行合并报表。

税中望月樊剑英

原帖由 wmh88392303 于 2011-3-28 10:52 发表
谢谢樊老师！我是21#贴的

对您的这句解答--“报表应该是注册地外出报验登记后在项目地提供。”我还不太明白，能详细解说一下吗？此外，注册地同时也有开发项目在进行的话，注册地也应该有相应的成本和费用产生，为 ...

答：你所述基本是可以的，注册地按照合并报表向主管税务机关申报，项目所在地按照项目本身单独核算的报表在项目地申报。两者不要发生更多关系更有利于税务处理，至于项目地发生的费用究竟是计入期间费用还是开发间接费用还应该站在公司总体角度上核算并严格区分两类性质，比如工程部费用计入开发间接费无可厚非，招待费计入开发间接费与核算原则则不相符合。
    补充，项目地可以单独建账。

wmh88392303

谢谢樊老师！还是21#贴的
项目是去年10月开始筹备的，现在招聘会计，会计是从本月开始建账，还是从去年10月开始建账，因您提到站在公司总体角度上核算时要严格区分开发间接费和期间费用，比如去年就发生了招待费。此外，项目地从何时开始在当地申报纳税？开始筹备，还是在注册地办好了外出经营许可证？如果是办好了外出经营证可证才开始在项目地申报的话，那从开始筹备到办好外出经营许可证期间的期间费用，需在何时反应？也就是刚说的，去年10月筹备，现在建账，建账起始日期的问题。

税中望月樊剑英

项目是去年10月开始筹备的，现在招聘会计，会计是从本月开始建账，还是从去年10月开始建账，因您提到站在公司总体角度上核算时要严格区分开发间接费和期间费用，比如去年就发生了招待费。此外，项目地从何时开始在当地申报纳税？开始筹备，还是在注册地办好了外出经营许可证？如果是办好了外出经营证可证才开始在项目地申报的话，那从开始筹备到办好外出经营许可证期间的期间费用，需在何时反应？也就是刚说的，去年10月筹备，现在建账，建账起始日期的问题。
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html

从项目开始建账固然很好，但是你已经迟了，迟了也没关系，将原帐套中核算的成本费用转出转入进项目帐套即可。如果跨年度了，期间费用不转为好。

税中望月樊剑英

发表于中国税务报2011年3月28日  樊剑英 宋扬

wmh88392303

谢谢樊老师！还是21#贴的
实际情况是这样的，项目地筹备期成本费用压根儿就没人核算（即没人做这块账），从去年10月到现在的筹办费用一部分是老板出的，一部分是老板给这边的一个负责人，由这个负责人出的，当然期间也发生了招待费（包括去年的），一些合法或非合法的票据，还在老板或这个负责人手里，现在老板在项目地招财务，来核算业务。我是说这种情况下，项目地的财务应从何时建账？是从去年10月，还是现在相对比较合理？

江苏

樊老师！怎么样做好银行对房地产项目建设自筹资金的审查.

税中望月樊剑英

原帖由 wmh88392303 于 2011-3-31 15:04 发表
谢谢樊老师！还是21#贴的
实际情况是这样的，项目地筹备期成本费用压根儿就没人核算（即没人做这块账），从去年10月到现在的筹办费用一部分是老板出的，一部分是老板给这边的一个负责人，由这个负责人出的，当然期间 ...

答：你所述这种情况属于非规范性核算，只能现在建账了，之前发生的费用属于代垫性支出，计入其他应付款。

税中望月樊剑英

原帖由 江苏 于 2011-3-31 23:00 发表
樊老师！怎么样做好银行对房地产项目建设自筹资金的审查.

答：这我不专业，但我认为企业的自筹资金无非就那么几个渠道：一是股东投入的实收资本金，有数可查，是否抽逃；二是累计未分配利润资金使用到什么地方，三是外来资金借款是否真实有效，借款成本是否合理，资产负债率水平是否高于同行业水平，有无关联往来存在，等等，我说不好，仅供交流，参考。