【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

ljj0769

樊老师:
       税局不同意，重开发票视同二手交易

海南*清

樊老师，关于车库的问题麻烦您能不能具体讲一下，比如：成本如何核算，如何分摊，销售时候开具什么发票，要交哪些税？

税中望月樊剑英

原帖由 ljj0769 于 2011-3-18 09:06 发表
樊老师:
       税局不同意，重开发票视同二手交易

二手交易前提是其具备了财产所有权，这个房子一未交付，二未备案，只是共有人更名，我不认为属于二手交易。应据理力争。

税中望月樊剑英

原帖由 qingmeizi 于 2011-3-18 16:52 发表
樊老师，关于车库的问题麻烦您能不能具体讲一下，比如：成本如何核算，如何分摊，销售时候开具什么发票，要交哪些税？

    对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
   因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。
    实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
    利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
    因此，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。实务中有如下几种操作类型可以选择。
    ⑴ 企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。
    ⑵ 销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。不过，《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）将国税函[2005]83号归为失效文件后，2011年1月之后再如此操作将缺乏政策依据。
    ⑶ 为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。
    税中望月敬请参考，根据你企业情况谨慎处理。

ljj0769

谢谢樊老师！！！！！！！！！！！！

wangxyan01

学习下。多谢楼主的分享

巴雅尔

您好，请问在同一法人下有两个公司，一个是宾馆（有行政划拨的土地），一个是房地产开发公司，现在将宾馆自带的土地转让给房地产公司如何能高价转让，又能避免缴纳土地增值税？

税中望月樊剑英

问题： 根据国税发〔2006〕187号 “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”应该说是比较明确的，“分期开发建设的项目，应分期结算”，“分期开发的项目”，是否指建筑工程施工许可证、预售许可证分开的，就应分期清算，与项目立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是否分开无关，不知道我的理解是否正确？

  税中望月答：应参照《建设工程规划许可证》和项目实际情况确定。

乐乐天

重点关注.....................

税中望月樊剑英

原帖由 巴雅尔 于 2011-3-23 10:54 发表
您好，请问在同一法人下有两个公司，一个是宾馆（有行政划拨的土地），一个是房地产开发公司，现在将宾馆自带的土地转让给房地产公司如何能高价转让，又能避免缴纳土地增值税？

    答：宾馆如果投资入股房地产公司，不缴纳营业税，但要缴纳土地增值税；政策依据如下：     
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
  《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
     财税字〔1995〕48号第二条规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

   两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。


   因此，企业合并是免税方式，但计税基础不变。