【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

张五哥

再次感谢樊老师哦，能说下你的博客什么的吗？我好进去学习

税中望月樊剑英

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蓝灵儿

请问：如果项目已销售85%，按规定应该进行清算，但公司成本无法核定，很多预付工程款发票尚未收回，清算可以延后吗，或者采取什么方方法进行清算，企业才不至于少进成本？核定土增税清算需要什么条件？

税中望月樊剑英

原帖由 蓝灵儿 于 2011-4-21 14:01 发表
请问：如果项目已销售85%，按规定应该进行清算，但公司成本无法核定，很多预付工程款发票尚未收回，清算可以延后吗，或者采取什么方方法进行清算，企业才不至于少进成本？核定土增税清算需要什么条件？

      答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
      因此，企业开发产品完工不能及时取得发票将影响土地增值税计税成本的扣除，除个别地方税务机关允许企业将来有发票了补充清算外，多数税务机关只做一次清算，纳税人难免会陷于被动局面，选择核定清算由此也成为多数纳税人首选之举。
       根据土地增值税政策规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
你可以在查账与核定之间进行权衡测算，选择对于你公司有利的方案。

江苏

樊老师不吝赐教
房地产竣工项目的成本如何结转?

lxcj

樊老师：
  我是河北的，我公司开发产品均为普通住宅（符合河北省普通住宅标准），根据工程预算土地增值率在10%左右，税局要求根据发票开具金额直接扣2%土增税，否则无法领用新票。河北现行土增税预征率：除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%，房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
  估计到清算时增值率不会有很大的变动，公司被预征约400万土增税，据说退税手续是相当繁琐的，而且每经过审批一次都要被剥一层皮，最后所剩无几。我想请您指点迷津的是：有什么文件或者什么办法对符合免税条件的不予预征土增税？望在百忙中给予回复！谢谢!

税中望月樊剑英

原帖由 lxcj 于 2011-4-22 05:12 发表
樊老师：
  我是河北的，我公司开发产品均为普通住宅（符合河北省普通住宅标准），根据工程预算土地增值率在10%左右，税局要求根据发票开具金额直接扣2%土增税，否则无法领用新票。河北现行土增税预征率：除保障性住 ...

答：2010年8月27日河北省地方税务局发布《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的通知》（2010年第1号公告），公告很短，但内涵非常明确：
（一）除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
（二）房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
（三）自2010年10月1日起施行。
预征土地增值税是房地产税收调控的重要手段之一，河北税收调控政策相对还是比较温和的，但是也存在着无增值率且还要预缴土地增值税的问题，全国都是这样，没办法啊。退税怕很难，目前无好办法。

税中望月樊剑英

原帖由 江苏 于 2011-4-21 20:27 发表
樊老师不吝赐教
房地产竣工项目的成本如何结转?

答：房屋竣工后，结转开发成本分录：
       借：开发产品
           贷：开发成本

需要注意的：
（1）未完工的商品房，不做结转。
（2）未支付的工程款，也要入账，预提计入“开发成本”科目；防止出现漏结、造成成本结转不真实。
       如，完工后，还有800万未付款，要做分录
          借：开发成本
            贷：应付账款

确认收入结转成本：
     借：主营业务成本
          贷：开发产品

yangtracy

樊老师：
你好，非房地产开发公司拟在工业用地性质的仓储园区建一幢配套商务楼，对园区内的企业出售，涉及的税收规定是否和房地产开发业务一样？会计如何处理呢？有工业地产开发方面的专门政策吗？问题比较笼统，我是建筑公司的财务，目前才刚接触房地产开发方面的东西，对工业地产更是无从下手，望樊老师不吝赐教，先谢谢了。

税中望月樊剑英

原帖由 yangtracy 于 2011-4-23 09:35 发表
樊老师：
你好，非房地产开发公司拟在工业用地性质的仓储园区建一幢配套商务楼，对园区内的企业出售，涉及的税收规定是否和房地产开发业务一样？会计如何处理呢？有工业地产开发方面的专门政策吗？问题比较笼统，我 ...

答：税收规定是一样的，也要缴纳营业税、企业所得税和土地增值税，但是由于你公司无房地产开发资质，只能是自建房屋后二次转让，即形同二手房转让才可以为客户办理产权分割，因此，你需要先在在建工程归集，然后转入固定资产，再走固定资产转让的会计处理。