[求助] 【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英） [复制链接]

苍生笑

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TA的每日心情

	开心 2020-6-9 07:27

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[LV.9]以坛为家II

23^#

发表于 2011-3-25 16:47:10 |只看该作者

住宅房屋的成本价核定？

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发［2005］415号）规定，“补偿房产的成本价不应再计算土地成本.
请问：该处住宅房屋的成本价是地面之上的建造成本吗？

TA的每日心情

	开心 2011-10-27 10:11

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[LV.2]偶尔看看I

24^#

发表于 2011-3-25 17:08:08 |只看该作者

回复 21# 的帖子

请问：房地产开发企业在一个地方注册登记，在另一个地方接有项目。有以下两种情况：
1、注册地没有项目，项目地的开发成本和费用等是在项目部核算，还是在注册地核算，有什么差异？2、注册地同时也有项目在开发，项目地的开发成本和费用等是在项目部核算，还是并入注册地核算，又有什么差异？此外，以上两种情况下，涉及的各项税金是在哪儿缴纳？申报税金的报表，是注册地提供的，还是其他？
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html
答：房地产企业不可能在机构所在地一直开发，总要延伸到全国各地域，注册地没有项目部代表不可以发生费用，但不可能在注册地发生成本，若注册地统一核算，取得的成本发票也必须是项目所在地发票，无论是否注册地核算，结果是一样的，税金应在项目所在地缴纳。报表应该是注册地外出报验登记后在项目地提供。

TA的每日心情

	开心 2011-10-27 10:11

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[LV.2]偶尔看看I

25^#

发表于 2011-3-25 17:10:29 |只看该作者

原帖由 苍生笑 于 2011-3-25 16:47 发表
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业 ...

按照珠海文件，不包含地价，应为纯粹的建造成本。但能明确该政策的地方不多，只能参照执行。

TA的每日心情

	开心 2011-10-27 10:11

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[LV.2]偶尔看看I

26^#

发表于 2011-3-25 17:12:08 |只看该作者

原帖由大蟒于 2011-3-25 16:25 发表
签订售房合同中的房屋交付标准中包括家电，这样可以把家电作为开发成本入账吗？

我认为可以将家电计入开发成本，比如精装房。

TA的每日心情

	开心 2011-10-27 10:11

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[LV.2]偶尔看看I

27^#

发表于 2011-3-25 17:30:00 |只看该作者

标题: 合作建房财税问题
你好！我集团海南一子公司与当地一家房地产公司合作建房，双方约定：我方出资对方出地并以对方为主体合作开发房地产，收入、税金和销售费用和七三分担，建造支出和管理费用及财务费用我方承担。我方派驻管理团队负责开发项目的建设、销售、会计核算等日常性工作，并视为对方的一个分公司（已经办理分公司营业执照和税务登记）。请问樊老师如何操作才可合规合法呢？
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html

答：以对方为主体合作开发，财务核算也只能以对方主体进行操作，我建议成本费用应统一计入对方公司核算，比如你们所成立的分公司来操作，你公司分成最后只能从税后提取，这样我认为可以回避很多税务问题。

TA的每日心情

	开心 2011-10-27 10:11

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[LV.2]偶尔看看I

28^#

发表于 2011-3-26 17:04:10 |只看该作者

房地产企业城市综合体开发模式

樊老师您好！向您请教：房地产企业城市综合体开发模式下，商业、居住、酒店、文娱等组合开发，怎样进行税收核算？
具体情况描述：房开公司向政符取得综合开发用地3000亩，其中1600亩为开发休闲运动如高尔夫球场等，100亩为五星级酒店，另1300亩为配套住宅公寓开发用地，假如土地价格：住宅公寓用地为100万/亩，其他用地为50万/亩。从项目综合情况分析，住宅公寓开发可取得较高的利润回报（企业所得税、土地增值税税负过重），但休闲运动、酒店等开发投资巨大、投资回报期长，若经营不善很可能会产生经营亏损，请教：
1、该种城市综合体开发项目采取怎样的商业模式节税效果好。
2、在项目开发期间土地成本、开发成本等在住宅和其他项目之间如何进行分配，以达到较好的节税目的，提高整个项目的综合收益。
3、由房开公司开发的休闲运动场馆、酒店等非住宅产品，以后如何划至专门的经营公司名下？
谢谢！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html

答：房地产企业城市综合体开发应按照正常的核算模式进行，由于住宅用地与其他商业用地性质上有根本的区别，土地成本不可能在各种开发类型之间共同分摊，而应按照土地出让合同明确的各自土地面积确定各种开发产品土地成本，只有在住宅与商业连体情况下，才可以进一步按照建筑面积再次分配。
另外，住宅开发是作为一种开发产品用来销售，投资回报快，商业、娱乐开发投资期长，一般作为投资性房地产或固定资产核算，其收益主要来源于未来自我运营或对外出租，所以性质上的差别决定各种不同类型房地产不能混为一谈。
自营开发产品将来划至专门的经营公司，若是子公司模式，只能走投资方式，分公司则相对简单。