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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位和个人，就转让房地产所取得的增值额征收的一种税金。由于土地增值税的税率高，而且其税负随着转让房地产增值额的增加而增加，因此，在房地产企业涉及的税种中，土地增值税占有的比重也比较大。作为企业所得税前扣除的税金之一，土地增值税的高低将直接影响房地产企业的利润。随着土地增值税征管的加强和清算的推进，土地增值税的影响也逐渐加大，房地产企业将越来越重视土地增值税的筹划。
一、房地产企业进行土地增值税筹划的方法
依据我国现行土地增值税暂行条例的规定，土地增值税筹划的关键在于如何结合土地增值税的税率特点以及相关的税收优惠政策，合理地确认收入和扣除项目，从而降低土地增值税的税负。
（一）利用公司的组织形式进行筹划
1．设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。同样的增值额如果被分散的次数越多，每次的增值就越小，从而有可能进入低税率档次，享受起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产企业可以将销售部独立出来，单独设立独立核算的具有法人地位的销售公司。房地产企业通过合理的价格将房产转让给销售公司，再由销售公司进行销售，从而人为地调节房地产企业和房产销售公司的增值率，使得企业负担较低的土地增值税。在房价上涨幅度较大的情况下，通过这种拆分增值额的模式，可以有效地降低土地增值税的税负。
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发表于 2009-10-20 20:08:04
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